Mietverhältnis

Abriss

Kündigung

Kann der Vermieter kündigen, wenn er das Gebäude abreißen und ggf. ein neues bauen will? Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dem Mieter muss mitgeteilt werden, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. Dabei darf nach dem BGH diese Darstellungslast nicht überspannt werden. Es bedarf keiner Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen wie z.B. einer "Sanierungsalternative". Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. 

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich nach der BGH-Rechtsprechung einer generalisierenden Betrachtung. Sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. 

Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. Wenn ein Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität gekauft wird und und der Vermieter auf dem Grundstück nach Abriss der alten neue Gebäude errichten will, dann erleidet er - nach Auffassung des LG Kiel - durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse keine erheblichen Nachteile. Dem Grundstück haftete von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert an.

Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie an (0228/635747) oder schicken Sie uns eine Email (drpalm@web.de). Wir sind gerne bereit, uns Ihr Anliegen näher anzusehen.

Top