Makler

Exposé

Eindeutiges Provisionsverlangen

Bei der Frage, ob eine Maklercourtage zu zahlen ist, steht mitunter die Übersendung bzw. Übergabe eines Exposés im Mittelpunkt der Überlegungen. Wusste man, dass hier das Objekt nachgewiesen wird und eine Provision zu zahlen ist? Bei der rechtlichen Bewertung solcher Vorgänge darf man sich nicht allein von dem Ideal der Maklertätigkeit leiten lassen: Vermitteln im Rahmen des Maklervertrages ist zwar das bewusste, finale Herbeiführen der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages. Aber wenn der Makler später „außen vor“ gelassen wird, ist das nicht ausreichend, den Anspruch untergehen zu lassen.

Kernfrage ist oft, ob es sich hier um ein unbedingtes Provisionsverlangen im Sinne der Rechtsprechung handelt. Wenn man das Exposé nicht erhält, ist es oft schwer für den Makler, erfolgreich zu behaupten, dass er den Hinweis auf die Courtage gegeben hat.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist von einem Abschluss eines Maklervertrags durch schlüssiges Verhalten nur dann auszugehen, wenn dem Interessenten die eindeutige Provisionsforderung des Maklers gegen ihn bekannt ist und er daraufhin in diesem Wissen weiterhin wesentliche Maklerleistungen in Anspruch nimmt (vgl. OLG Schleswig, NJW 2007, 1982 ff.). Dabei spielt auch eine Rolle, dass der Interessent, so lange ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen darf, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb für diesen Leistungen erbringt, so dass er nicht ohne weiteres davon auszugehen braucht, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet (vgl. BGH NJW 2005, 3779, 3780).

Insoweit ist es Sache des Maklers, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, dass er auch mit ihm in Vertragsbeziehungen treten will, indem er sein Provisionsverlangen ausdrücklich und klar gegenüber dem Interessenten zur Geltung bringt. Da aus Gründen des Verkehrsschutzes der Abschluss einer Provisionsabrede nach § 652 BGB durch schlüssiges Verhalten nur unter engen Voraussetzungen anzunehmen (OLG Rostock, NJW-RR 2006, 857) ist, sind Hinweise auf die Aushänge im Geschäftslokal oder Hinweise im Internet eher zweifelhaft, um ein Provisionsverlangen als eindeutig erscheinen zu lassen. Der Aufruf einer Internetofferte eines Immobilienmaklers kann allerdings auch zum Abschluss eines Maklervertrages führen, wenn die Offerte einen eindeutigen Provisionshinweis enthält. 

Es ist nicht davon auszugehen, dass jemand, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall erklärt, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt (BGH NJW-RR 1999, 180; BGHZ 95, 393). Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat, deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will und von diesem eine Provision erhält. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung eines Maklers gefallen lässt, folgt deshalb nicht, dass sie mit dem Makler in eigene Vertragsbeziehungen treten will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

Tritt der erkennbar bereits von einer Seite, hier von der Verkäuferseite, eingeschaltete Makler mit einem Interessenten in Kontakt, so muss er, wenn er im Erfolgsfalle von diesem eine Provision verlangen will, eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er auch Makler der anderen Seite sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis dieses eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit allerdings dann in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der angesprochene Interessent vor Inanspruchnahme der Maklerdienste ausdrücklich erklärt, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen. Enthält das Maklerexposé einen deutlichen Hinweis auf die Vergütung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, wäre das ein ausdrückliches Provisionsverlangen im Exposé im Sinne der Rechtsprechung.

Es kann oft dahingestellt bleiben, welche Bedeutung die AGB haben und ob sie inkorporiert worden sind (vgl. § 308 Nr. 5 BGB). Das Exposé ist wichtig im Blick auf  die rechtsgeschäftliche Gesamtlage, also bei der Frage, ob ein Vertragsschluss  vorliegt. Dabei ist der Provisionsanspruch nur dann begründet, wenn der Hinweis auf die Provisionspflicht vor Weitergabe der Grundstückdaten erfolgt wäre. Hat man schon zuvor die Grundstücksdaten gehabt und erhält dann erst das Exposé, ist die Position des Maklers schwieriger. Das Verhalten eines Kunden ist nämlich nur dann als Annahme eines Maklerangebots zu werten, wenn sich sein Verhalten darstellt als Entscheidung zwischen den Alternativen, die ihm angebotene entgeltliche Leistung in Anspruch zu nehmen oder abzulehnen. Deshalb kann nur dann, wenn der Hinweis auf das Provisionsbegehren dem Akt der Inanspruchnahme und des Gefallenlassens von Nachweisbemühungen des Maklers vorausgeht, von einer konkludenten Annahme eines Provisionsversprechens auszugehen sein (So der BGH). Gibt der Makler seine Kenntnisse vorzeitig preis, so handelt er auf eigenes Risiko. Deshalb kommt ein Maklervertrag nicht zustande, wenn sich nach einer Zeitungsannonce des Maklers ohne eindeutiges Provisionsverlangen der Kunde bei dem vom Verkäufer beauftragten Makler nach der Anschrift des Verkäufers erkundigt und er diese mitgeteilt bekommt. Allerdings muss man bei dieser Rechtsprechung berücksichtigen, dass späteres Verhalten, selbstverständlich aus das Unterschreiben eines Objektnachweises mit entsprechenden Erklärungen, dazu führen kann, dass dieser Makler wieder „geheilt“ wird.  Also muss man erst die Provisionsvoraussetzungen mitteilen und dann erst die Objektdaten.

Die Klausel in einem Exposé, das der Makler einem Kaufinteressenten auf telefonische Anfrage übersendet, mit der Formulierung "Die Courtage in Höhe von 5,8% inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis ist mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages (notarieller Kaufvertrag) verdient und fällig. Die vermittelnde und/oder nachweisende X-Immobilienmakler GmbH und gegebenenfalls deren Beauftragte erhalten einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer (Vertrag zugunsten Dritter § 328 BGB). Die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen..." stellt kein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers gegenüber dem Kaufinteressenten dar, das zum Abschluss eines Maklervertrages führen könnte.

Unklarheiten gehen zu Lasten des Maklers. Wenn den Umständen nach zum Beispiel mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent an einem Grundstück ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss er eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er auch Makler des Käufers sein will. Soweit dem Kaufinteressenten nichts Gegenteiliges bekannt ist, darf er davon ausgehen, dass der Makler das Objekt, das er zum Verkauf anbietet, von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und für diesen als Makler tätig ist (OLG Koblenz, NJW-RR 1997, 75). In den AGB steht mitunter deutlich, wer die Provision zu zahlen hat.

Es gibt eine einschlägige Entscheidung des OLG Hamm vom  19.05.1994 -  18 U 167/93, die interessentenfreundlich ist und aus der sich ergibt, dass für einen objektiven Dritten an der Stelle des Erklärungsempfängers deutlich werden muss, dass im Erfolgsfall der Interessent an den Makler die Provision zu zahlen hat:

1. Ein Immobilienmakler, der einem Kaufinteressenten ein Expose zu einem bestimmten Objekt ausgehändigt hat, kann seinen Anspruch auf Maklerlohn für den Nachweis der Gelegenheit zum Kauf eines Hausgrundstücks nicht aus einem Provisionshinweis am Ende des Exposes herleiten, der lautet:

"Kaufpreis: 620.000 DM Courtage: 3.42%".

2. Ein solches Provisionsverlangen ist nicht hinreichend klar formuliert. Es reicht nicht aus, um dem Kaufinteressenten vor Augen zu führen, dass er beim Kauf an den Makler ein Entgelt in Höhe des angegebenen Satzes zahlen soll.

Schon das in der Umgangssprache nicht verwendete Fremdwort "Courtage" ist einem Großteil der Bevölkerung überhaupt nicht geläufig und für einen durchschnittlichen Maklerkunden danach nicht verständlich. Entscheidend ist aber, dass die Person des Zahlungspflichtigen (Käufer oder Verkäufer), wie auch der Zahlungsempfänger, nicht deutlich wird.

3. Es ist vorliegend auch nicht feststellbar, dass der Makler mündlich sein Provisionsbegehren in der erforderlichen Weise klargestellt hat, wenn er bei einer Objektbesichtigung die Maklerprovision und die Erwerbsnebenkosten (wie Grunderwerbssteuer, Gerichts- und Notarkosten) erwähnt hat. Die gleichzeitige Erwähnung von Maklerprovision und eindeutigen Erwerbsnebenkosten kann nämlich von dem Erklärungsempfänger gerade auch dahin verstanden werden, dass die Provision - wie ja auch teilweise die Erwerbsnebenkosten - vom Verkäufer geschuldet wird und in die vom Käufer zu zahlende Summe aus dem eigentlichen Kaufpreis und den zusätzlichen Erwerbskosten eingerechnet worden ist, um so eine Freistellung des Verkäufers von dessen Provisionspflicht zu erreichen.

Wann reichen eigentlich AGB-Hinweise aus? Hier gibt es eine Entscheidung des OLG Köln vom 08.08.2000  - 24 U 38/00, die das Problem sehr deutlich macht:

"Aus diesem Grunde biete ich Ihnen obiges Objekt auf der Basis meiner umseitigen Geschäftsbedingungen zum Kauf an." Gegen die Klarstellung des Provisionsverlangens in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Teilweise werden hierfür zwar strenge Anforderungen dahin gestellt, dass sowohl der Hinweis auf die Geschäftsbedingungen nach Anordnung und Gestaltung vom übrigen Text abgehoben als auch in den AGB die Provisionspflichtigkeit augenfällig sein muss. Der Maßstab für die Deutlichkeit des Provisionsverlangens hängt aber letztlich von den Umständen des Einzelfalles ab und ist so zu umschreiben, dass der Makler sich jedenfalls so klar ausdrücken muss, dass bei dem Interessenten kein Missverständnis entstehen kann (BGH NJW-RR 1986, 1497). Als Hinweis auf das Provisionsverlangen genügte daher nach Auffassung des Gerichts derjenige auf die auf der Rückseite des Schreibens abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, aus der sich die Provisionspflicht der Beklagten eindeutig ergibt.

Kauft man zunächst nicht und erhält dann später von einem anderen Makler ein Exposé desselben Objekts sollte man daran denken:

Wenn der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages etwa zwei bis drei Monate nach der letzten Nachweistätigkeit des Maklers erfolgt, spricht das nach der Rechtsprechung für eine tatsächliche Vermutung für einen Kausalzusammenhang. Nur völlig neue Vertragsverhandlungen, die unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufgenommen werden, unterbrechen diesen Kausalzusammenhang nach OLG Hamm vom 16.06.1997, 18 U 235/96. Dabei gilt: Wurden die Vertragsverhandlungen zunächst abgebrochen, weil sich Veräußerer und Erwerber nicht über den Kaufpreis einigen konnten, wird über zwei Monate später aber ein Vertrag über einen um circa 10% geminderten Kaufpreis geschlossen, besteht die Kausalität der Nachweistätigkeit des Maklers fort. Weitere maßgebliche Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ist, dass sich der Vertragsschluss als Verwirklichung der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss darstellt. Hat der Verkäufer den ursprünglich vom Makler hergestellten Kontakt nach Abbruch der Vertragsverhandlungen von sich aus und ohne Einschaltung eines weiteren Maklers wieder aufgenommen, ist diese neue Vertragsgelegenheit selbst dann identisch mit der vom Makler nachgewiesenen, wenn der Veräußerer den Preis um circa 10% reduziert. Dazu gibt es sehr viele Entscheidungen der Rechtsprechung, die aber letztlich immer darauf hinausläuft, dass der Makler nicht ausgeschaltet werden kann mit dem Hinweis der Kaufvertragsparteien, man habe sich ohne dessen Mithilfe geeinigt.