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Wir beraten seit Jahren - zwar nicht vorrangig, aber immer wieder - Makler, Maklerbüros und Kunden. Wenn Ihnen nicht klar, ob ein Provisionsverlangen rechtmäßig ist, fragen Sie uns.

Bei ohnehin knappen Kreditmitteln werden die diversen Nebenkosten beim Grundstückskauf oft nicht genau kalkuliert. Maklerkosten sind keine Kleinigkeit. Dazu machen wir auf eine wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofs aufmerksam:

Nach § 652 BGB liegt ein Maklervertrag vor, wenn der Auftraggeber, der den Abschluss eines bestimmten Vertrages wünscht, unter der Voraussetzung des Zustandekommens dieses Vertrages, dem Makler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages eine Vergütung verspricht.

Der Provisionsanspruch entsteht dann nicht, wenn der Suchende bereits Kenntnis - Vorkenntnis - von der Möglichkeit zum Vertragsabschluss hatte. Diesem für den Makler gefährlichen Einwand begegnen Makler oft mit einer "Vorkenntnisklausel". Danach kann der Auftraggeber seine Vorkenntnis nur geltend machen, wenn sie dem Makler in der vereinbarten Form und Frist mitgeteilt wurde.

Abschluss eines Vertrags nach dem ursprünglichen Scheitern der Kaufverhandlungen

Hat der Nachweismakler seinem Kunden eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen und wirkt sich der Nachweis beim Abschluss dieses Vertrages, der in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, aus, kann die Provisionspflicht nicht mit der Erwägung verneint werden, der Nachweis sei keine wesentliche Maklerleistung gewesen. Dies gilt auch dann, wenn die Verhandlungen des Maklerkunden mit dem unverändert verkaufsbereiten Verkäufer zunächst scheitern und erst aufgrund einer Anzeige des Verkäufers erneut aufgenommen werden. (BGH, Urt. 25.02.1999 – III ZR 191/98).

Sachverhalt

Der Makler bietet einer Kundin eine Eigentumswohnung zum Verkauf an. Nach Durchführung der Besichtigung unterzeichnet die Kundin eine Provisionserklärung, in der sie sich für den Fall des Ankaufs des Objekts zur Zahlung von Provision verpflichtet. Die Verhandlungen mit dem Verkäufer scheitern, weil die Kundin mangels Genehmigungsfähigkeit eines von ihr geplanten Ausbaus der Dachwohnung das Objekt nicht mehr kaufen will. Der Verkäufer inseriert das Objekt rund 4 Monate später privat. Die Kundin meldet sich auf diese Anzeige und kauft die Wohnung.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gibt dem Provisionsanspruch des Maklers statt. Die Entscheidung bestätigt die Rechtsprechung des BGH zur (Mit-)Ursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers. Diese soll sich dann von selbst ergeben, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss im angemessenen Zeitabstand folgt. Der BGH bejaht, dass die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluss anzusehen sei. Der Abschluss des Kaufvertrages ist auf die Maklertätigkeit zurückzuführen. Da der Makler der Kundin eine Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages nachgewiesen hatte, nämlich das Kaufobjekt und den verkaufsbereiten Verkäufer, und die Kundin diese Vertragsgelegenheit nutzte, hat der Makler eine wesentliche Leistung erbracht. Dem steht nicht entgegen, dass der Kaufvertrag schließlich ohne weitere Beteiligung des Maklers aufgrund der Anzeige des Verkäufers zustande kam, und auch nicht, dass eine Kaufpreisreduzierung vereinbart wurde.

Dass die Verhandlungen der Kundin mit dem Verkäufer zuletzt durch die Anzeige des Verkäufers einen Anstoß erfahren haben, spielt dabei keine Rolle.

Nicht jede Unterbrechung oder das Scheitern der vom Makler eingeleiteten Vertragsverhandlungen hat Einfluss auf die Provisionsschuld, jedenfalls dann nicht, wenn im angemessenen Zeitabstand – hier ca. 4 Monate – der Kaufvertrag über das vom Makler nachgewiesene Objekt abgeschlossen wird. Bleibt der Verkäufer verkaufsbereit und wird das Objekt nicht zwischenzeitlich anderweitig veräußert, ist die Provision zu zahlen, auch wenn nach einem vorübergehenden Scheitern die Kaufverhandlungen ohne den Makler zum Abschluss gebracht werden. Etwas anderes würde gelten, wenn nach der Unterbrechung aufgrund geänderter Umstände schließlich ein Kaufvertrag zustande käme.

Wann muss ein Wohnungseigentümer oder Wohnungsverwalter eine Vermittlungsprovision zurückzahlen?

Eine zu Unrecht gezahlte Vermittlungsprovision kann ein Mieter noch vier Jahre lang zurückfordern. Einem Wohnungsvermittler stehe trotz Maklervertrag und Provisionsregelung kein Geld zu, wenn er selbst der Eigentümer oder auch nur der Verwalter der Wohnräume ist oder schließlich etwa an einer «juristischen Person» wie etwa einer GmbH beteiligt ist.

Mieter sollen vor vor unlauteren Geschäftsmethoden geschützt werden, wenn es sich nicht um eine echte Vermittlung handelt (Vgl. etwa BGH zur vollständigen Rückzahlung der Provision (Az.: III ZR 41/03).

Der BGH hat entschieden, dass ein Interessent nach dem Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages keine Maklerprovision bezahlen muss, wenn er sich zuvor nur mit einer allgemeinen Anfrage an den jeweiligen Makler gewandt hat (Az.: III ZR 393/04 - 22.09.05). Auch hier wird deutlich, dass der Abschluss eines Vertrages der Dreh- und Angelpunkt eines Courtageanspruch ist.

Der Bundesgerichtshof zu § 652 BGB

Zur Auslegung eines Objektnachweises als hinreichend deutliches Provisionsverlangen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21. April 1971 - IV ZR 4/ 69 - WM 1971, 904) - Urteil vom 4. 11. 1999 - III ZR 223/ 98 OLG Oldenburg.

Tatbestand: Der Kläger, der vom Eigentümer einen Alleinauftrag zum Verkauf eines Gebäudegrundstücks in F. erhalten hatte, verlangt vom Beklagten Maklerprovision für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über dieses Objekt. Nach einer Zeitungsanzeige des Klägers kamen die Parteien am 6. September 1995 miteinander in Kontakt. Bei dieser Gelegenheit unterzeichnete der Beklagte einen vom Kläger vorformulierten Objektnachweis, in dem es heißt:

"Das nachstehend aufgeführte Objekt wurde mir / uns durch (den Kläger) nachgewiesen. Das Objekt war mir bisher nicht bekannt. Beim Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages wird eine Maklergebühr von 3 % plus MwSt zur Zahlung an (den Kläger) fällig. Sollte das (vom Kläger) nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres durch einen anderen Makler oder privat erworben werden, so ist die Maklergebühr in voller Höhe an (den Kläger) zu zahlen."

Anschließend besichtigten die Parteien das Gebäudegrundstück. Der Beklagte schloss am 7. Dezember 1995 mit dem Eigentümer einen notariellen Kaufvertrag über dieses Objekt zum Kaufpreis von 7. 450. 000 DM. In § 6 Abs. 3 des Vertrages entband der Verkäufer den Käufer von jeglichen Forderungen eines beauftragten oder nicht beauftragten Maklers bezüglich des verkauften Objektes und stellte ihn insoweit frei. In § 7 behielt sich der Verkäufer vor, vom Kaufvertrag durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Käufer und dem amtierenden Notar regressanspruchsfrei zurückzutreten. Der Rücktrittsvorbehalt endete am 1. März 1996.

Das Landgericht hat der auf Provisionszahlung nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Es hat sich nach Beweisaufnahme nicht die Überzeugung verschaffen können, dass der Verkäufer von dem an keine Bedingungen geknüpften Rücktrittsrecht rechtzeitig Gebrauch gemacht habe. Das Berufungsgericht hat die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Mit seiner Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe: Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Das Berufungsgericht verneint den Abschluss eines Maklervertrages zwischen den Parteien, weil der Beklagte bei dem Gespräch und der Besichtigung vom 6. September 1995 mangels gegenteiliger Anhaltspunkte davon habe ausgehen dürfen, dass der Kläger seine Tätigkeit in Erfüllung seiner vertraglichen Beziehungen mit dem Verkäufer entfalte und von diesem entlohnt werde. Daran ändere auch der vom Beklagten unterzeichnete Objektnachweis nichts, weil sich diesem nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lasse, dass der Kläger im Falle eines Vertragsabschlusses von dem Beklagten Maklerlohn erwarte. Die Erklärung lasse nämlich auch die Deutung zu, es handele sich lediglich um einen Hinweis auf die Provisionszahlungspflicht des Verkäufers als eines bei den Kaufpreisverhandlungen gegebenenfalls in Gestalt einer Freistellungsvereinbarung zu berücksichtigenden Umstandes. Aus § 6 Abs. 3 des Kaufvertrages, der offen lasse, ob und von wem Maklerlohn gefordert werden könne, ergebe sich nichts anderes.

II. Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision nicht stand.

1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Kläger dem Beklagten die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück nachgewiesen hat, die von diesem auch wahrgenommen worden ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten jedoch nicht in jedem Fall und nicht ohne weiteres der Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich - wie hier - die Mitwirkung des Maklers gefallen lässt, folgt noch nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Makler aufgrund eines Auftrages des Verkäufers tätig ist, ist es Sache des Maklers, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, dass er auch mit ihm in Vertragsbeziehungen treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet. Das geeignete Mittel hierfür ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juni 1996 - III ZR 219/ 95 - NJW-RR 1996, 1459; vom 17. September 1998 - III ZR 174/ 97 - NJW-RR 1999, 361, 362, jeweils m. w. N.). Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht aus.

2. Die Revision rügt jedoch mit Recht, dass das Berufungsgericht den vom Kläger verwendeten Objektnachweis nicht als hinreichend deutliches Provisionsverlangen bewertet hat. Dabei mag offen bleiben, ob das Revisionsgericht die Auslegung des Berufungsgerichts in vollem Umfang überprüfen kann, weil der Objektnachweis möglicherweise in den Bezirken mehrerer Oberlandesgerichte Verwendung findet. Auch wenn man von einer nur beschränkten Überprüfbarkeit ausgeht, bindet eine tatrichterliche Auslegung das Revisionsgericht dann nicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB) und der aus ihnen entwickelten allgemeinen Auslegungsgrundsätze vorgenommen worden ist, wenn sie gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt oder den unterbreiteten Sachverhalt nicht erschöpfend würdigt (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 1995 - XII ZR 72/ 94 - NJWE-MietR 1996, 56 m. w. N.). So ist es hier.

Der hier in Rede stehende Objektnachweis, der vom Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vor der Besichtigung des Grundstücks unterzeichnet wurde, enthält im wesentlichen drei Aussagen, nämlich zum einen die Bestätigung, dass dem Kaufinteressenten ein bisher nicht bekanntes Objekt nachgewiesen wurde, ferner Angaben zur Höhe und Fälligkeit des Provisionsanspruchs und einen abschließenden Hinweis auf die Provisionspflicht, wenn das vom Kläger nachgewiesene Objekt "durch einen anderen Makler oder privat erworben" wird. Die Revision beanstandet mit Recht, dass sich das Berufungsgericht nicht mit der Frage beschäftigt hat, welche Bedeutung den einzelnen Elementen dieser Erklärung beizumessen ist und warum sie dem Beklagten zur Unterzeichnung vorgelegt worden ist. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Erklärung - in allen ihren Teilen - vor allem dann einen Sinn, wenn sie als Provisionsverlangen an den Beklagten bewertet wird.

a) Mit der Bestätigung mangelnder Vorkenntnis wird - unbeschadet der Frage, ob eine solche vorformulierte Bestätigung wirksam ist (vgl. etwa § 11 Nr. 15 Buchst. b AGBG) - die Ursächlichkeit des Nachweises für einen späteren Vertragsabschluß dokumentiert, was für einen gegen den Käufer gerichteten Provisionsanspruch von Bedeutung ist. Eine vergleichbare Bedeutung würde einer solchen Erklärung nicht zukommen, wenn der Makler keine Vertragsbeziehungen zu dem Kaufinteressenten begründen wollte; erst recht machte dann das Verlangen nach einer Unterschrift des Kaufinteressenten nur wenig Sinn. Das Berufungsgericht begründet ebenfalls nicht näher, weshalb eine solche Nachweisbestätigung auch für den Makler von Interesse sein kann, der nur für den Vertragsgegner des Unterzeichners tätig ist. Soweit sich das Berufungsgericht in dieser Hinsicht auf Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Hamm (NJW-RR 1988, 687, 688) und Düsseldorf (NJW-RR 1997, 368) bezieht, wird in den angeführten Entscheidungen zwar ebenfalls dieser - hier nicht naheliegende - Gesichtspunkt hervorgehoben; anders als hier ging es in den dort entschiedenen Fällen jedoch um die Frage, welche Bedeutung einem Objektnachweis im Hinblick auf den Abschluß eines Maklervertrages dann zukommen kann, wenn der Makler dem Interessenten bereits vorher das Objekt in der Erwartung einer späteren Provisionszusage benannt bzw. nachgewiesen hat.

b) Den Hinweis auf Fälligkeit und Höhe des Provisionsanspruchs sieht das Berufungsgericht nicht als Provisionsverlangen an den Beklagten an, weil nicht eindeutig sei, ob auf bereits mit dem Verkäufer getroffene Vereinbarungen hingewiesen werde oder ob Rechtspflichten des Beklagten begründet werden sollten. Auch insoweit fehlt es an einer Auseinandersetzung, für welche der beiden vom Berufungsgericht gesehenen Alternativen die besseren Gründe sprechen und wie der Hinweis aus der Sicht eines Kaufinteressenten aufzufassen sei. Enthält - wie hier - die Erklärung keine näheren Angaben über das Kaufobjekt und mögliche Bedingungen, die den abzuschließenden Hauptvertrag zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten betreffen, widerspricht die Auslegung des Berufungsgerichts, der Makler wolle auf Vereinbarungen hinweisen, die er mit dem Verkäufer getroffen habe, der Lebenserfahrung. Vielmehr liegt es bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrages beschränkten Erklärung nahe, dass der Makler mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, dem gegenüber er die Provisionserwartung äußert. Das sieht auch ein Kaufinteressent, von dem die Unterzeichnung einer solchen Erklärung verlangt wird, nicht anders. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21. April 1971 (IV ZR 4/ 69 - WM 1971, 904, 905) keine Bedenken gesehen, die in einer an den Kaufinteressenten gerichteten Beschreibung des Objekts enthaltene Klausel "Provision: 3 % des Kaufpreises, s. Geschäftsbedingungen" als einen hinreichenden Hinweis auf die Provisionserwartung gegenüber dem Kaufinteressenten zu werten. Er hat in dieser Entscheidung ausgeführt, die Annahme, dass dieser Vermerk nur der Hinweis auf eine vom Verkäufer zu zahlende Provision sei, die eventuell im Grundstückskaufvertrag auf den Käufer abgewälzt werden solle, sei nicht vertretbar, wenn nicht irgendwelche sonstigen Umstände oder Vermerke in dem Schreiben des Maklers oder in seinen Geschäftsbedingungen für eine derartige Annahme sprächen. Der bloße Umstand, dass der Makler bereits in vertraglicher Beziehung mit dem Verkäufer steht, genügt hierfür nicht.

Soweit der Bundesgerichtshof in einzelnen Fällen in Übereinstimmung mit der Bewertung des Tatrichters die Eindeutigkeit einer Erklärung im Sinne einer an den Kaufinteressenten gerichteten Provisionserwartung verneint und es für naheliegend gehalten hat, dass der Kaufinteressent nur auf Bedingungen hingewiesen werde, die im Rahmen des Abschlusses des Hauptvertrages zu beachten seien, lagen dem - was das Berufungsgericht übersieht - im maßgebenden Punkt andere Sachverhalte zugrunde. In dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. Februar 1981 (IVa ZR 105/ 80 - WM 1981, 495) bestand die Besonderheit, dass in der Verkaufsaufgabe die Maklercourtage wie auch die Notargebühren als vom Käufer zu tragende Erwerbsnebenkosten bezeichnet waren und der Makler von sich aus an den möglichen Kaufinteressenten herangetreten war. In dem Fall, der dem Urteil vom 21. Mai 1971 (IV ZR 52/ 70 - WM 1971, 1098, 1099) zugrunde lag, ging es um eine mündliche Äußerung des vom Verkäufer beauftragten Maklers gegenüber dem Kaufinteressenten, der Kaufpreis betrage 14 bis 15 Mio. DM zuzüglich Maklergebühren. Hier konnte der Kaufinteressent die Erklärung des Maklers wegen des engen Zusammenhangs mit der Angabe des Kaufpreises so verstehen, er habe im Falle des Vertragsabschlusses außer dem Kaufpreis auch die von dem Verkäufer zu zahlenden Maklergebühren zu übernehmen. Soweit das Berufungsgericht - in anderem Zusammenhang - auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1997, 368) Bezug nimmt, ging es ebenfalls um eine Fallgestaltung, bei der die Maklerprovision im Expos' neben anderen Positionen als Kaufnebenkosten bezeichnet wurde.

c) Soweit in dem Objektnachweis - ob wirksam, kann offen bleiben - davon gesprochen wird, die Maklergebühr sei an den Kläger auch dann zu zahlen, wenn das nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres durch einen anderen Makler - gemeint ist offenbar: aufgrund der Vermittlung oder des Nachweises eines anderen Maklers - oder privat erworben werde, zeigt das Berufungsgericht ebenfalls keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen könnten, der Hinweis sei nicht in Bezug auf Pflichten des Beklagten gemeint, sondern er gebe nur den Inhalt eines Alleinauftrags mit dem Verkäufer auszugsweise wieder.

d) Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, der Beklagte habe nicht damit rechnen müssen, in einem Objektnachweis eine für den Abschluss eines Maklervertrages rechtsgeschäftlich bedeutsame Erklärung zu unterzeichnen, liegen die Voraussetzungen einer Anwendung des § 3 AGBG (Anmerkung: alte Norm!) nicht vor. Dem Beklagten war bewusst, dass er es in der Person des Klägers mit einem Makler zu tun hatte; der Briefkopf des Schriftstücks, auf den der Objektnachweis gesetzt war, hob das Tätigkeitsfeld des Klägers hervor. Darüber hinaus war der unterzeichnete Text übersichtlich und entsprach - was den Hinweis auf die Provisionspflicht angeht - der üblichen Gestaltung, dass ein Makler für seine Leistungen eine Vergütung erwartet.

3. Der Beurteilung des Berufungsgerichts kann daher nicht gefolgt werden. Da die maßgebenden Umstände festgestellt sind und weiterer Vortrag in den Tatsacheninstanzen nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt des Objektnachweises selbst dahin auslegen, dass er ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen gegenüber dem Beklagten enthält. Auch der Beklagte hat die entsprechende Bewertung durch das Landgericht in seiner Berufungsbegründung nicht angegriffen. Mit Rücksicht darauf, dass der Beklagte im Anschluss an die Unterzeichnung des Objektnachweises Maklerdienste des Klägers entgegengenommen hat, lässt sich eine vertragliche Beziehung der Parteien nicht verneinen...

Kein Kontakt zwischen Makler und Vermieter

Wohnungsmakler dürfen Wohnräume nur im Auftrag des Vermieters oder eines Bevollmächtigten anbieten. Vermittlungen ohne Auftrag begründen keinen Anspruch auf eine Maklerprovision. Eine Mieterin, die einen Nachmieter suchte, hatte ein Zeitungsinserat aufgegeben. Ein Makler bot daraufhin die Wohnung mit einem eigenen Inserat an und fand einen Interessenten. Die Vormieterin vermittelte ihn an den Eigentümer, es kam zum Vertragsabschluß. Danach verlangte der Makler von dem Nachmieter die Provision. Da er selbst mit dem Eigentümer zu keinem Zeitpunkt Kontakt hatte und keinen eigenen Beitrag zum Abschluss des Mietvertrages leistete, versagten ihm die Richter die Provision (AG Frankfurt, 30 C 491/98 - 47)

Abschluss eines Maklervertrags

Ein Makler, der ein Objekt an der Hand hat, muss gegenüber jedem Kaufinteressenten auf die Provisionspflicht hinweisen; fehlt ein solcher Hinweis, reicht es für die Annahme eines Angebotes zum Abschluss eines Maklervertrages nicht aus, dass derjenige, der Maklerdienste erbittet, zuvor von dritter Seite erfahren hat, dass der Makler ein Objekt gegen Käuferprovision vermakeln will.

Wann entfällt der Anspruch auf Maklerlohn?

Der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfällt, wenn die Wandelung des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrages wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt, sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur Anfechtung des Kaufvertrages nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre (BGH 14.12.2000 - III ZR 3/00 = NJW 2001, 966).

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