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Sanierungspflichten
Nässeschäden
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Eine
Quelle großen Ärgers sind Feuchtigkeitsschäden. Das liegt vor allem oft
daran, dass nicht mal klar ist, welche Ursachen hier konkret vorliegen.
In der Wohnungseigentümergemeinschaft kann das zu besonderen
Komplikationen führen. Der Bundesgerichtshof hat am 4. Mai 2018 - V ZR
203/17 über einen Rechtsstreit entschieden, in dem Wohnungs- und
Teileigentümer darüber streiten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des
gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen.
Nach der Presserklärung stellt sich der Sachverhalt so dar: Die Kläger
hätten einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums.
Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem
solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der
Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist das
Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die
zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten
erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige
Instandsetzung zwingend erforderlich. In diesem Fall können einzelne
Wohnungseigentümer die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Das
ist etwa der Fall, wenn die Innen- und Außenwände der
Teileigentumseinheiten massiv durchfeuchtet sind. Die Ursache
liegt in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im
Gemeinschaftseigentum; daher ist die Sanierung (ebenso wie
beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe
aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach
der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen, müssen
sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als
Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssen
die Kläger deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn
gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte.
Entgegen der Auffassung der Revision wird der Sanierungsanspruch auch
nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um Souterraineinheiten in
einem Altbau handelt.
Die Sanierung ist den Beklagten auch zuzumuten. Ist der Erhalt der
Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Ist die
Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung allenfalls
durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden, indem der
Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert wird, hier etwa durch
eine Änderung dahingehend, dass die Teileigentumseinheiten (nur) als
Keller dienen. Ob Durchfeuchtungen einer als Keller dienenden
Teileigentumseinheit unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob
unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können, dass
die übrigen Wohnungseigentümer eine Anpassung der in der
Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3
WEG verlangen können, hat der Senat offengelassen. Denn abgesehen davon,
dass ein solcher Anpassungsanspruch nicht Gegenstand des Verfahrens ist,
handelte es sich um einen äußerst gravierenden Eingriff in das
Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer, die ihre Einheiten nicht mehr
- wie zuvor – als Laden oder Büro nutzen könnten. Deshalb kann eine
solche Anpassung der Teilungserklärung nur als ultima ratio in
Ausnahmefällen und gegen Ausgleichszahlungen in Betracht gezogen werden.
Von einem solchen Ausnahmefall kann hier nicht ausgegangen werden. Nach
den Feststellungen des Landgerichts lässt sich die Feuchtigkeit beheben.
Die von den Klägern mit 300.000 € bezifferten Sanierungskosten sind zwar
für sich genommen hoch. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sie völlig
außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im
Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stehen. Eine
"Opfergrenze" für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.
Die maßgeblichen Vorschriften
lauten:
§ 21 WEG:
Abs. 4: "Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die
den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen,
dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem
Ermessen entspricht."
Abs. 5: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. (…)
2.die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums (…)
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