Zu einigen Klauseln in Grundstückskaufverträgen

Tipps für den Grundstückskauf

Kosten Grundstückserwerb

Allgemein

Mit Abschluss des Kaufvertrages ist der Käufer noch nicht Eigentümer, sondern erst wenn beide Seiten erfüllt haben.  Der Kaufvertrag wird erst durch die sogenannte Auflassung erfüllt. Sie ist die zur Übereignung eines Grundstücks erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück (§ 925 BGB). 

Die Auflassung ist ein dinglicher bzw. sachenrechtlicher Vertrag - Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass das Eigentum übergeht. Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist,  ist das Grundstück gesperrt. Deshalb sollte der Verkäufer eine Auflassung erst dann bewilligen, wenn die Zahlung des Kaufpreises gesichert ist.

Mit einer notariellen Unterwerfungsklausel unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück (= dingliche Unterwerfung). Darüber hinaus übernimmt der Eigentümer sowie ggf.  Darlehensnehmer bzw. andere Mitverpflichteter üblicherweise die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages.

Jedem Bruchteilseigentümer steht ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu, über den er frei verfügen kann und der rechtlich selbstständig ist. Die Bruchteilsgemeinschaft kann durch Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes entstehen. Miteigentum ist ein Unterfall des Bruchteilseigentums. Die Parteien schließen das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer aus und lassen das ins Grundbuch eingetragen.

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 749 Abs. 2 S. 1 BGB ist gegeben, wenn die Fortsetzung der Gemeinschaft für den die Aufhebung begehrenden Miteigentümer unzumutbar ist und er den einen wichtigen Grund darstellenden Umstand nicht überwiegend allein herbeigeführt hat (BGH, Urt. v. 05.12.1994 - II ZR 268/93).

Wichtige Gründe: ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung unter Berücksichtigung aller Umstände nicht möglich, schwere Vertrauenskrise.

Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt bei Grundstücken im Regelfall dann durch Teilungsversteigerung (§ 753 BGB).

Aktuell: Haben die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft eine Immobilie als Altersruhesitz gemeinsam erworben und gleichzeitig das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer ausgeschlossen, ist ihnen bei einem Scheitern der Lebensgemeinschaft der Einwand des Fortfalls der Geschäftsgrundlage entzogen (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2003 - II ZR 63/02 - OLG Frankfurt/Main, LG Wiesbaden).

Kaufpreisfälligkeit bei fehlender Genehmigung

Haben die Parteien eines Grundstückskaufvertrages in Kenntnis der Genehmigungsbedürftigkeit (hier: nach der Grundstücksverkehrsordnung) für die Hinterlegung des Kaufpreises nicht die Erteilung der Genehmigung, sondern eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so kommt schon darin deutlich zum Ausdruck, dass die Fälligkeit der Hinterlegung nicht von der Erteilung der Genehmigung abhängen, sondern gegebenenfalls schon während des Schwebezustandes eintreten sollte ( BGH, Urt. v. 20.11.1998 - V ZR 17/98).  

Der BGH weist allerdings weiterhin darauf hin, dass die Genehmigungsbedürftigkeit des Kaufvertrages und der mit ihr bis zur Erteilung oder Versagung der Genehmigung verbundene Schwebezustand es nicht ausschließe, dass die Vertragsparteien für die Dauer des Schwebezustandes Leistungspflichten vereinbaren. Nach Auffassung des BGB können sie vereinbaren, dass der Kaufpreis schon vor Erteilung der erforderlichen Genehmigung zu hinterlegen und/oder zu verzinsen ist, weil hierdurch die endgültige Erfüllung der Pflicht zur Grundstücksübertragung und zur Zahlung des Kaufpreises nicht vorweggenommen werde. Eine derartige Regelung kann immer dann angenommen werden kann, wenn die Parteien in Kenntnis der Genehmigungsbedürftigkeit für die Fälligkeit bzw. Hinterlegung des Kaufpreises nicht den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung, sondern eine Zeit nach dem Kalender bestimmen.

Wenn in Grundstücksverträgen der Vermerk steht, dass der Notar das Grundbuch nicht eingesehen hat, sollte man eher darauf bestehen, dass  der Notar das Grundbuch einsieht und eine beglaubigte Abschrift des Grundbuches zum Vertragsbestandteil macht. Wichtig: Als Käufer sollte man sich zusichern lassen, dass das Grundstück altlastenfrei ist - die Entsorgung bzw. der Abbruch kann teurer werden als der Kauf des Grundstücks.

Gliederung des Grundbuchs

Aufschrift (Deckblatt):
In der Aufschrift sind der Bezirk des Amtsgerichtes und die Nummer des Grundbuchblattes eingetragen.

Bestandsverzeichnis:
Hier ist das Grundstück entsprechend dem Kataster - unter Angabe der laufenden Nummer, Gemarkung, Karte (Flur und Flurstück), Größe, Nutzungsart und den Abteilungen I, II und III aufgeführt.

Abteilung I führt den Eigentümer des Grundstückes und die Grundlage der Eintragung, also den Erwerbsgrund auf.

Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen des Grundstückes wie Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Nacherben, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch und Zwangsversteigerungsvermerke.

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, das sind Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Auch zu berücksichtigen ist das Baulastenverzeichnis.

Baulasten sind gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtlich gesicherte Erklärungen zu einem ein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen. Durch die Eintragung in das Baulastenverzeichnis werden bauordnungsrechtlich relevante Regelungen so gesichert, dass sie ohne Zustimmung des Bauaufsichtsamtes nicht rückgängig gemacht werden können. Baulasten sind beispielsweise

• Zufahrt zu einem Grundstück über ein Nachbargrundstück
  
• Abstandsflächen, die auf dem Nachbargrundstück liegen, dürfen nicht überbaut werden
  
• notwendige Stellplätze werden auf Fremdgrundstücken nachgewiesen.

In einem notariellen Kaufvertrag zwischen Grundstücksverkäufer und Käufer ist eine Provisionsvereinbarung aufgenommen, in der der Käufer sich verpflichtet, die Provision an den Makler zu zahlen und dem Makler ein direkter unmittelbarer Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer zustehen soll. Der Käufer sieht in dieser Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung und lehnt die Zahlung der Provision ab. Es fehle an einer wirksamen Vereinbarung.Das Oberlandesgericht Hamm hat den Provisionsanspruch des Maklers bestätigt. Bei der Provisionsklausel im Kaufvertrag handelt es sich nicht nur um eine möglicherweise unbeachtliche Geschäftsbedingung im Sinne von § 1 AGBGB. Auch wenn gleiche oder ähnliche Klauseln in notariellen Kaufverträgen gebräuchlich seien und dies darauf zurückzuführen sei, dass Notare in den von ihnen entworfenen  Verträgen Muster- und Standardformulierungen wählten, so spreche dies nicht ohne weiteres für eine formularmäßige Klausel im Sinne von § 1 AGBGB. Durch einen formularmäßigen Gebrauch solcher notariellen Klauseln  werde der Individualcharakter der Vereinbarung noch nicht in Frage gestellt. Das sei allerdings dann anders, wenn der Verkäufer diese Klausel in einer Vielzahl von Verträgen verwenden würde und dem Maklerkunden diese Klausel als Vertragsbedingung vorgebe (Vgl. OLG Hamm, Urteil vom 21.01.1999 - 18 U 142/98).

Neben dem Kaufpreis eines Grundstücks kommen auf den Käufer noch weitere Ausgaben zu: 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer, Kosten für den notariellen Kaufvertrag und die Grundbucheintragung. Darüber hinaus können anfallen:

• Bewertung des Grundstücks
• Erschließungskosten

• Vermessungskosten

• Bodengutachten

• Maklergebühren

• Finanzierungskosten 

Beim Kauf eines Grundstücks fallen regelmäßig Nebenkosten von 5 bis 10 % des notariell beurkundeten Kaufpreises an.