Verwaltungsgesellschaft

Mietverhältnis

Kündigung

Vollmacht

§ 174 BGB

Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere, etwa der Kündigungsempfänger, das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. 

Eine solche Zurückweisung nach § 174 BGB verstößt aber gegen Treu und Glauben, wenn während einer längeren Geschäftsbeziehung oder Vertragsbeziehung der Vertreter als solcher ohne Vorlage einer Vollmachtsurkunde von dem anderen anerkannt worden ist. Wenn also einer eine Verwaltungsgesellschaft in vollem Umfang als Bevollmächtigte anerkannt, ohne die Vorlage einer Vollmachtsurkunde zu verlangen, kann er nicht später plötzlich etwas anderes behaupten - LG Aachen 5 S 411/77. 

Das Zurückweisungsrecht der Beklagten ist vorliegend auch nicht gemäß § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen gewesen, da der Kläger die Beklagten nicht über eine ausreichende Bevollmächtigung der Immobilienverwaltung GmbH in Kenntnis gesetzt hat. Solches ergibt sich hier auch nicht aus den Umständen. 

Zwar kann es ausreichen, wenn der Bevollmächtigte in eine Stellung berufen wird, die üblicherweise mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet ist. In eine solche Stellung ist die Immobilien GmbH vorliegend aber nicht berufen gewesen. Das Gericht hat bereits erhebliche Zweifel daran, ob in der Bevollmächtigung eines Wohnungsverwalters zum Abschluss des Mietvertrages auch die Bevollmächtigung gesehen werden kann, das Mietverhältnis tatsächlich fristlos zu kündigen (dagegen LG Berlin ZMR 1986, 439). Vorliegend kommt hinzu, dass der Mietzins gemäß § 6 des Mietvertrages auf das Konto des Klägers persönlich und nicht auf das Konto der Immobilienverwaltung N. gebucht werden sollte. Den Beklagten hat sich hieraus erschließen müssen, dass der Kläger offensichtlich Wert darauf gelegt hat, den pünktlichen Zahlungseingang der Miete zu überwachen und auch die auf Zahlungsverzug beruhenden Konsequenzen, insbesondere eine Kündigung selbst vorzunehmen. Jedenfalls in einer solchen Konstellation erschließt sich dem Mieter gerade nicht aus den Umständen, dass die den Mietvertrag abschließende Haus- oder Wohnungsverwaltung, wie im vorliegenden Fall, zur Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges berechtigt sein soll. Im Falle einer Kündigung durch den Wohnungsverwalter hätte daher die zur Kündigung berechtigende Vollmacht vorgelegt werden müssen.

Mietaufhebungsvertrag

Was ist, wenn der Hausmeister das Wohnungsübergabeprotokoll mit einem "Ende der Mietzeit" versieht und dieses unterschreibt? Kann das einen Mietaufhebungsvertrag begründen? Zum einen scheitert eine solche Annahmeerklärung durch den Hausmeister an der mangelnden Vollmacht zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Die Vermieter haften ggf. wegen einer Anscheins- bzw. Duldungsvollmacht. Dann muss der Hausmeister in der Vergangenheit für die Beklagten als Vertreter aufgetreten sein und Mietaufhebungsverträge geschlossen haben und die Vermieter davon  gewusst und dies geduldet haben. Erst dann sind die Voraussetzungen der Duldungsvollmacht erfüllt. 

Die Voraussetzungen der Anscheinsvollmacht sind gegeben, wenn der Vertretene das Handeln des Scheinvertreters nicht kennt, er es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können und der andere Teil annehmen durfte, der Vertretene dulde und billige das Handeln des Vertreters. Dabei muss das Verhalten, das den Rechtsschein einer Bevollmächtigung erzeugt von einer gewissen Dauer oder Häufigkeit sein.