Mietrecht

Mietrechtliche Probleme sind ein juristischer Standard mit diversen Tücken im Detail. 

Wir vertreten Mandanten bei Problemen mit Kündigungen, Räumungsklagen, Schönheitsreparaturen, Fragen der Miethöhe und bei der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen.

Wir helfen Ihnen auch gerne bei Wohnungsbesichtigungen und Übergabeprotokollen.  

Zum neuen Mietrecht siehe unten.

Wohnungseigentumsrecht

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Übrigens: Wenn sie im süddeutschen Raum leben und sich Probleme vor Ort ergeben, arbeiten wir mit einem Fachanwalt zusammen. Insoweit laufen Sie nicht Gefahr, dass wenn es darauf ankommt, nicht gut vertreten sind.  

Wie erhöhe ich die Miete richtig?

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Mieter müssen Breitbandkabelanschluss dulden  

Mieter müssen einen Anschluss ihrer Wohnung an ein Breitbandkabelnetz grundsätzlich auch dann dulden, wenn sie bereits Digitalfernsehen über Antenne empfangen können (Bundesgerichtshof VIII ZR 253/04 vom 20. Juli 2005). Das Karlsruher Gericht gab dem Eigentümer einer Berliner Wohnanlage Recht, der ein "rückkanalfähiges" - also zur interaktiven Nutzung taugliches - Breitbandkabel verlegen lassen wollte. Ein Mieter verweigerte seine Zustimmung, weil er in gleicher Qualität, aber billiger das in Berlin ausgestrahlte terrestrische Digitalfernsehen empfangen könne. Nach Auffassung des Gerichts wird durch das Kabel der Wohnwert verbessert und ist deshalb von den Mietern hinzunehmen. Das gelte schon deshalb, weil über das Breitbandkabel noch mehr Programme zu empfangen seien - darunter zahlreiche ausländische Sender, was wegen des hohen Ausländeranteils in Berlin ein zusätzlicher Vorteil sei. Dem Vermieter stehe es frei, seine Wohnungen auch mit einem überdurchschnittlichen Standard auszustatten. Dem Mieter sei zudem zumutbar, die Verlegung des Kabels auch für den Anschluss der Nachbarwohnung hinzunehmen. Der BGH verwies den Fall aber zur abschließenden Entscheidung an das Landgericht Berlin zurück. Das Gericht muss noch prüfen, ob der Mieter die Verlegung des Kabels ausnahmsweise doch verweigern darf, weil ihm dadurch - etwa wegen der zu erwartenden Mieterhöhung - eine besondere Härte drohen würde.

In dem in Rede stehenden Mietvertrag verzichteten Mieter und Vermieter sogar beide für die Dauer von fünf Jahren auf das Kündigungsrecht. Indes kündigte der Mieter schon nach einem Jahr mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Die Fünf-Jahres-Klausel war nach dem Bundesgerichtshof unzulässig und die Kündigung daher wirksam. Als Gründe nannte das Gericht die Höhe der Mietkosten und den Umstand, dass Mieter aus beruflichen, gesundheitlichen oder sonstigen Gründen oft unvorhergesehen auf Mobilität angewiesen seien.

Andererseits schütze ein Kündigungsverzicht aber auch vor einer Kündigung durch den Vermieter. Deshalb impliziert nicht jeder Kündigungsverzicht eine einseitige Benachteiligung des Mieters. Die Vier-Jahres-Frist lässt das Gesetz auch als längste Bindungsfrist für Staffelmietverträge zu. Der Deutsche Mieterbund kritisierte die Entscheidung, weil damit die Idee  der Mietrechtsreform von 2001, die Flexibilität und Mobilität der Mieter und Arbeitnehmer zu verbessern, unterlaufen würde. 

Wichtig: Wäre es kein Formularvertrag gewesen, wären wohl nach einem obiter dictum des BGH auch ein längerer Ausschluss der Kündigung möglich. 

Der Bundesgerichtshof hat zu einer bisher umstrittenen Frage festgestellt, dass der Mieter einer Wohnung der – regelmäßig zu erteilenden – Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will (BGH Urteil vom 5. November 2003 – VIII ZR 371/02).

Vermieter trifft die Pflicht, Abwasseranlagen regelmäßig zu warten: Vermieter eines gewerblich genutzten Gebäudes können zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn sie die Abwasseranlagen des Gebäudes nicht regelmäßig warten, sodass es dadurch zu einem Wassereinbruch kommt. Das Unterlassen einer regelmäßigen Wartung ist nach Auffassung des OLG Frankfurt insbesondere dann grob fahrlässig, wenn in der von dem Wassereinbruch bedrohten Etage wertvolle Gegenstände lagern und der Vermieter hiervon Kenntnis hat (OLG Frankfurt 06.06.2003, 24 U 131/02).

Abstandszahlungen an Mieter sind nicht steuerlich absetzbar  

Entschädigungen, die der Vermieter bei beabsichtigter Selbstnutzung an den Mieter für dessen vorzeitigen Auszug leistet, sind nicht als Werbungskosten absetzbar (Bundesfinanzhof BFH IX R 38/03). Die an den Mieter entrichtete Entschädigung sei nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der nicht einkommenssteuerbaren privaten Lebensführung zu zurechnen. Nach Auffassung des Gerichts findet der Vermieter seinen Mieter indes nicht ab, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten, sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden. Er löst sich aus den Verpflichtungen des Mietvertrags, um selbst die Wohnung nutzen zu können. Sind Aufwendungen aber nicht (allein) durch die Einnahmeerzielung (§ 21 Abs. 1 EStG), sondern auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensführung veranlasst (§ 12 Nr. 1 EStG), können sie nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

Mit dem neuen Mietrecht haben sich ab 01.September 2001 einige Änderungen ergeben:

Kündigungsfrist: Bisher galten für Wohnraummietverträge gleiche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter. Danach betrug die regelmäßige Kündigungsfrist drei Monate, welche sich nach 5, 8 und 10 Jahren Laufzeit des Vertrages um jeweils drei Monate verlängerte. Das sieht nun so aus: Der Mieter kann unbefristete Mietverträge immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Für den Vermieter gilt während der ersten 5 Jahre eine Dreimonatsfrist, anschließend bis zu einem achtjährigen Mietverhältnis eine Sechsmonatsfrist und bei einem Mietverhältnis über 8 Jahre eine Neunmonatsfrist. Diese neuen Fristen gelten zugunsten des Mieters für jede Kündigung, auch bei länger bestehenden Mietverhältnissen, wenn sie nach dem 1.9.2001 ausgesprochen werden.

Zeitmietvertrag: Zuvor unterschied man zwei Arten von Zeitmietverträgen,  den einfachen und den qualifizierten Mietvertrag. Der qualifizierte Mietvertrag konnte nur abgeschlossen werden, wenn ein konkreter Befristungsgrund wie Eigenbedarf, wesentlicher Umbau oder das gleichzeitige Bestehen eines Dienstverhältnisses gegeben war. Den einfachen Zeitmietvertrag konnte jeder abschließen, allerdings endete das Vertragsverhältnis nur dann, wenn der Mieter dem Auslaufen nicht widersprach und keine Fortsetzung des Vertrages verlangte. 

Die neue Regelung sieht vor: Künftig sind qualifizierte Zeitmietverträge auch über einen Zeitraum von fünf Jahren hinaus möglich. Voraussetzung bleibt allerdings das berechtigte Interesse des Vermieters an der Befristung. Den einfachen Zeitmietvertrag ohne berechtigtes Interesse gibt es nicht mehr. Liegen nicht alle Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrags nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, gilt das Mietverhältnis  von Anfang an als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs.1 Satz 2 BGB). Anders als unter der Geltung des zuvor einschlägigen § 564 c BGB braucht der Mieter kein Fortsetzungsverlangen zu stellen.

Tod des Mieters: Früher galt, dass im Fall des Todes des Mieters, der Ehegatte in das Vertragsverhältnis eintritt. Neben dem überlebenden Ehegatten hat jetzt auch der Lebenspartner, auch wenn er nicht Vertragspartei war, ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag.

Betriebskostenabrechnung: Fristen, in denen die Abrechnung bisher vorgenommen werden musste, gab es früher allein beim preisgebundenen Wohnraum. Nunmehr ist geregelt, dass die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung auch bei preisfreiem Wohnraum eingeführt wird. Die Frist beträgt 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Danach kann der  Vermieter nicht mehr abrechnen. Der Mieter kann längstens 1 Jahr nach Vorlage der Abrechnung Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung erheben.

Bruttomieten: Die einmal getroffene Vereinbarung der Mietstruktur bei Inklusivmieten konnte früher einseitig durch den Vermieter nur geändert werden, soweit es sich um die Kosten des Wasserverbrauchs oder der Müllabfuhr handelt. Der Vermieter hat die gesetzliche Möglichkeit den Mieter zu verpflichten, unmittelbar mit den Versorgungsunternehmen abzurechnen. Jetzt können Vermieter, die Verträge einschließlich der Betriebskosten abgeschlossen haben, die vereinbarte Mietstruktur einseitig auf Nettomiete und Vorauszahlung umstellen, aber nur soweit es sich dabei um verbrauchs- oder verursachungsbedingte Kosten handelt. Die gesetzliche Grundlage der Verpflichtung zur Abrechnung zwischen Versorgungsunternehmen und Mieter entfällt, die vertragliche Regelung gilt jedoch weiterhin.

Besonders wichtig zur Mieterhöhung: Früher hatte der Vermieter die Möglichkeit, innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren die Miete um max. 30 % anzuheben. Als Begründung konnten bisher der Mietenspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten dienen. Die Regelung der Mieterhöhung ist mit der Novellierung in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) integriert worden. Die Kappungsgrenze von 30 % wird für alle Mieterhöhungen auf 20 % herabgesenkt, sodass innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nunmehr max. die Miete um 20 % erhöht werden darf. Wenn für die Gemeinden ein qualifizierter Mietenspiegel existiert (wie in Hamburg), muss zwingend innerhalb eines Erhöhungsverlangens dieses Begründungsmittel mit angeführt werden, auch wenn als eigentliche Begründung das Gutachten oder Vergleichswohnungen oder eine Mietdatenbank benannt worden ist.

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