Mietrecht 

Wie wird die Miete zulässig erhöht?

BGH aktuell

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann die Zustimmung zu Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete verlangt werden. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurden, gebildet. Bei der Ausstattung sind insbesondere sanitäre Einrichtungen, Fußböden, Isolierungen und Heizungsart zu berücksichtigen. Die begehrte Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist vom Vermieter zu erklären und zu begründen. Dazu stehen dem Vermieter verschiedene Möglichkeiten zu Verfügung, wie beispielsweise der Hinweis auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder der Hinweis auf die Miete vergleichbarer Wohnungen.

Schriftform

Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich geltend machen und begründen, sowie eigenhändig unterschreiben (bei EDV-erstellten Anschreiben genügt eine maschinelle Unterschrift). Hierbei muss die handelnde Person - bei mehreren Vermietern die handelnden Personen - erkennbar sein, also der/die Vermieter selbst oder z.B. der Geschäftsführer der Wohnungsgesellschaft. Ein Stempel reicht ebenso wenig aus wie die Formulierung „Mit freundlichen Grüßen Ihre Wohnungsgesellschaft". Das Mieterhöhungsverlangen ist darüber hinaus gesondert an alle Mieter zu richten, die den Mietvertrag unterschrieben haben, also z.B. an beide Ehepartner, wenn beide auch Unterzeichner des Vertrags sind.

Begründung

Was die Begründung betrifft, so genügt nicht die bloße Behauptung, die geforderte Miete sei ortsüblich, sondern der Vermieter muss erläutern, dass die derzeitige Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Weiterhin muss er auch plausibel darlegen (allerdings nicht beweisen!), dass die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Hierbei kann er entweder auf den örtlichen Mietspiegel verweisen, sofern es einen solchen gibt, er kann das Gutachten eines Sachverständigen einholen oder aber mindestens drei Vergleichswohnungen anführen, die teurer sind als die betreffende Wohnung.

Zustimmung

Der Vermieter hat aber nicht das Recht, die Miete einseitig zu erhöhen. Vielmehr ist er auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. D.h. die Mieterhöhung wird nur dann und nur in dem Umfang wirksam, in dem der Mieter zustimmt oder gerichtlich dazu verurteilt wird.

Der Vermieter hat einen Anspruch auf die Zustimmung des Mieters, wenn sein Mieterhöhungsverlangen inhaltlich und formal in Ordnung ist. Der Mieter muss allerdings nicht sofort zustimmen, sondern kann sich zwei bis drei Monate Zeit lassen, um die Forderung zu prüfen, in der konkreten Berechnung heißt das: den Rest des Monats, in dem das Schreiben des Vermieters eingetroffen ist (gleich ob am 1. oder 31.), sowie die zwei darauf folgenden Monate. Somit ist Zeit genug, um im Zweifelsfall den Experten zu fragen. Wenn das Mieterhöhungsverlangen im gesetzlich zulässigen Rahmen liegt und auch formal korrekt ist, muss der Mieter allerdings seine Zustimmung erteilen. Er muss dies schriftlich tun (häufig ist der Erhöhungsforderung gleich ein entsprechendes Formular beigelegt). Es kann aber auch als stillschweigende Zustimmung gelten, wenn der Mieter seinen Dauerauftrag ändert und dadurch die erhöhte Zahlung veranlasst. Keine stillschweigende Zustimmung liegt vor, wenn der Vermieter auf Grund einer Einzugsermächtigung, die der Mieter früher erteilte, den erhöhten Mietzins abbuchen lässt und der Mieter erst nach einigen Monaten widerspricht.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht, oder nicht vollständig zu, muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Auch für den Vermieter läuft eine Frist. 

Hat der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt oder wurde er vom Gericht zur Zustimmung verurteilt, hat dies zur Folge, dass die höhere Miete dann automatisch ab dem Monat zu zahlen ist, der auf das Ende der Überlegungsfrist folgt. Geht beispielsweise dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben am 1. September zu, läuft die Überlegungsfrist bis Ende November. Unabhängig davon, ob er von sich aus zugestimmt hat oder vom Gericht dazu verurteilt wurde, muss er dann die neue Miete ab Dezember zahlen.

Seit September 2001 sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung in den §§ 558 - 560 BGB geregelt.

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Erhöhung, sofern sie nicht auf Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- oder Kapitalkostenerhöhung beruht, darf erst eintreten, wenn die letzte Erhöhung 15 Monate zurückliegt. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mit folgenden Mitteln nachgewiesen werden:

• örtlicher Mietspiegel (§ 558c und d BGB)
• Auskünfte aus einer Mietdatenbank (§ 558e)
• Sachverständigengutachten
• drei Vergleichswohnungen, in denen der neu geforderte Mietpreis schon gezahlt wird.

Die Mieterhöhung darf bezogen auf einen Zeitraum

von drei Jahren 20 %

nicht übersteigen. Diese Kappungsgrenze ist in § 558 Abs.3 BGB geregelt. Grundlage für die Berechnung der Kappungsgrenze sind die drei Jahre vor der anstehenden Mieterhöhung. Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen haben auf die Kappungsgrenze keinen Einfluss. 

Aktuell Bundesgerichtshof 2010: Der BGH hat im Juni 2010 entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (durch das Mietrechtsreformgesetz ein einfacher Mietspiegel ausschließlich Grundlage der  Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar hat der einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stelle aber ein ausreichendes Indiz für diese Vermutung dar. Ob diese Indizwirkung im konkreten Fall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt allerdings davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen die Richtigkeit des Mietspiegels geltend macht. Trägt der Mieter zum Beispiel substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, kann das Gericht das nicht ignorieren. Bleiben nach der richterlichen Prüfung Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist das Indiz entkräftet. Der Vermieter muss dann anders Beweis für seine Behauptung führen, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09).

Vermieter darf bei Schönheitsreparaturen höhere Miete verlangen  

Ein Vermieter darf eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wenn er für die Schönheitsreparaturen aufkommen muss (Amtsgericht Frankfurt/Main - Az.: 33 C 2479/05). Nach dem Richterspruch gilt dies auch dann, wenn im Mietvertrag zwar vereinbart ist, dass der Mieter die Kosten trägt, sich diese Klausel aber als unwirksam erweist. Das Gericht gab mit seinem Urteil der Klage eines Vermieters statt. Der Kläger hatte von seinem Mieter eine Mieterhöhung verlangt, die über der so genannten Mietspiegelmiete lag. Zur Begründung hatte er unter anderem geltend gemacht, dass er für die Schönheitsreparaturen aufkomme. Dem Mietspiegel liege jedoch die Erwartung zu Grunde, dass dies Sache des Mieters sei. Das Amtsgericht schloss sich dem an. Der Richter ließ insbesondere den Einwand des Mieters nicht gelten, er habe sich doch vertraglich zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bereit erklärt. Da diese Klausel unwirksam sei, müsse sie rechtlich als nicht existent behandelt werden. Die Entscheidung des Amtsgerichts ist noch nicht rechtskräftig, da die Sache wegen ihrer Bedeutung inzwischen dem Landgericht Frankfurt als Berufungsinstanz vorliegt.  

Mieterhöhungsverlangen und ortsübliche Vergleichsmiete

Die Beklagten hatten von der Klägerin eine Wohnung gemietet, die sie seit August 2000 bewohnen.  Die Miete beträgt rund 460 Euro (5,90 Euro pro Quadratmeter). Im September 2002 forderte die Klägerin von den Beklagten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete auf rund 485 Euro (6,22 Euro pro Quadratmeter). Die Beklagten stimmten dem nicht zu. Im sich anschließenden Prozess holte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein, worin der Sachverständige für die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbreite von 5,75 Euro bis 6,23 Euro ermittelte. Das Amtsgericht gab der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung statt. Das Landgericht wies sie ab. Auf die Revision der Klägerin hob der Bundesgerichtshof (Entscheidung vom 6.7.2005 - VIII ZR 322/04) das Urteil des Landgerichts auf und gab der Klage statt. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ergibt sich der Anspruch der Klägerin aus § 558 Abs.1 S.1 BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558 Abs.2 S.1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert. Die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Bandbreite. Ist kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, wird die ortsübliche Vergleichsmiete mittels eines Sachverständigengutachtens festgestellt. Dabei wird die vom Vermieter neu verlangte Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts setzt ein rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen aber nicht voraus, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss. Diese Auslegung widerspricht dem Wortlaut des § 558 Abs.2 S.1 BGB, der sich nicht auf die Ausgangsmiete, sondern nur auf die neu verlangte Miete bezieht.

 Zum Thema: Schönheitsreparaturen

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