Probleme beim Kauf einer vermieteten Wohnung

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung sind verschiedene rechtliche Besonderheiten zu beachten. Grundsätzlich ist es so, dass das bestehende Mietverhältnis durch den Verkauf der Wohnung nicht angetastet wird. Es gilt der Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete. Dies führt dazu, dass der Mieter auch weiterhin zu den bisherigen Bedingungen in der Wohnung verbleiben darf. Lediglich die Person des Vermieters wechselt. Der Käufer tritt so in die Position des Vermieters mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten ein. Er erhält die Miete, muss sich im Gegenzug aber um alle Vermieterpflichten kümmern.

Einen solchen Eigenbedarf muss der Vermieter notfalls auch vor Gericht beweisen. Vernünftige Gründe können auch darin liegen, dass er im eigenen Haus wohnen will, um die Heizung warten und das Haus verwalten zu können. Steht dem Vermieter eine Alternativwohnung zur Verfügung, in dem der Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, so muss der Vermieter sie selbst in Anspruch nehmen. Zumindest aber hat er sie dem gekündigten Mieter anzubieten, allerdings nicht zu einer unangemessen hohen Miete (LG Hamburg 316 S 42/01, Urteil vom 17.7.2001). Diese Anbietpflicht hat der BGH in zwei Urteilen allerdings eingeschränkt: Der Vermieter muss die Ersatzwohnung dem gekündigten Mieter nur anbieten, wenn sie vor dem Ablauf der Kündigungsfrist frei wird; wird sie erst später frei, z.B. während eines eventuellen Räumungsprozesses, kann er sie nach Belieben vermieten (VIII ZR 311/02, WuM 2003,463). Ebenfalls nicht anbieten muss er eine frei werdende Wohnung, die nicht im selben Haus bzw. derselben Wohnanlage liegt (VIII ZR 276/02, WuM 2003,464). Begründet der Vermieter seine Kündigung damit, dass seine bisherige Wohnung zu klein werde, sobald sich Nachwuchs einstelle, so liegt eine so genannte – unzulässige – Vorratskündigung vor (LG Hamburg aus dem Jahre 2001). 

Der Mieter kann der Kündigung indes widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese für ihn und seine Angehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Dabei sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls und insbesondere die entgegenstehenden Interessen des Mieters und des Vermieters zu berücksichtigen. Von einer Härte auf Seiten des Mieters ist auszugehen, wenn dieser nicht in der Lage ist, sich angemessenen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann, wenn sie teurer ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist, wie die bisherige, soweit nicht – wie nachstehend ausgeführt – finanzielle Hindernisse entgegenstehen. Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht daher auch die wirtschaftliche Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann mit einiger  Aussicht auf Erfolg die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe wären: das hohe Alter eines Mieters, Krankheit, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe sind gegen das Interesse des Vermieters an der Kündigung abzuwägen. Eine 83jährige Mieterin, die seit 37 Jahren in der Wohnung wohnt, kann aufgrund der sog. Sozialklausel (§ 574 BGB) widersprechen, weil die Beendigung des Mietverhältnisses wegen der damit verbundenen Aufgabe des sozialen Umfeldes eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde (AG Hamburg-Bergedorf 410 C 102/02, Urteil vom 30.10.2002). Auf die besonderen Interessen von Kindern – insbesondere auch im Blick auf die Ausbildung bzw. Schule - wird dabei besondere Rücksicht genommen. Lange Mietdauer und Verwurzelung in der Wohngegend (LG Koblenz 14 S 69/89, WM 90, 20) können weitere Gründe darstellen. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen. Liegen solche besonderen Gründe nicht vor, verdient der Mieter ausreichend und ist die Wohnungsmarktsituation nicht zu angespannt, liegt keine Härte vor.  

Die Zulässigkeit einer Kündigung kann so zum Gegenstand eines langwierigen Gerichtsverfahrens werden, in dem die entgegenstehenden Interessen der Beteiligenten miteinander verglichen werden. Selbst wenn der Eigentümer auf diesem Weg ein für ihn günstiges Urteil zielt hat, kann der gekündigte Mieter die Räumung mittels verschiedener Rechtsmittel weiter verzögern. Der Eigentümer muss dann mit seinem Einzug weiter warten, bis die Wohnung geräumt ist. Hat das Gericht festgestellt, dass die Interessen des Mieters Vorrang vor denen des Vermieters haben, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind solche Gründe, die sich nicht mehr ändern, etwa das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Doch auch bei ökonomisch schwachen Mietern und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt ist eine unbefristete Fortsetzung möglich. Beruft sich der Mieter auf ephemere Gründe wie  Examen oder Schwangerschaft, kommt nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht, da sich die Situation für den Mieter in gegebener Zeit verbessert.  

Mit Blick darauf, dass sich das Verfahren geraume Zeit hinziehen kann, sollte man es sich gut überlegen, ob man eine vermietete Wohnung kauft, wenn man selbst einziehen möchte. Es gibt Mieter, die selbst bei eher fragilen oder vorübergehenden Gründen sich Jahre in einer Wohnung halten.  

Sicherheit lässt sich für den Käufer nur dadurch erreichen, dass er sich vom Mieter schriftlich zusichern lässt, dass dieser die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin verlässt. Darüber hinaus sollte der Verkäufer sich im Kaufvertrag dazu verpflichten, eine weitere Vermietung der Räume zu unterlassen.  

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Dies kann dadurch erfolgt sein, dass das Gesamthaus vom Alleineigentümer, beispielsweise einer Wohnungsgesellschaft, in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wurde. In diesem Fall kann der Käufer den Mietvertrag innerhalb einer Sperrzeit wegen Eigenbedarfs, die bis  zu zehn Jahre betragen kann, nicht kündigen. Die allgemeine Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a BGB drei Jahre und beginnt, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Während der nächsten drei Jahre darf dieser keine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Auf Dauer ist der Käufer dann gehindert, sein gekauftes Eigentum selbst zu nutzen. Kaufinteressenten sollten gerade hierauf achten. Vorsichtshalber sollte man den Verkäufer näher befragen und die wesentlichen Punkte im notariellen Kaufvertrag festhalten. Nur so kann der Käufer für sich sicherstellen, dass er in die gekaufte Wohnung auch selbst einziehen kann bzw. der Eigenbedarf überhaupt als Kündigungsgrund Erfolg haben kann.

Probleme mit Wohnungseigentum