Gesetzliche Grenzen

Eine Begrenzung der Nutzungsrechte ergibt sich bereits aus dem Gesetz. Zwar sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass jeder Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung machen kann was er will, schränkt diese Gebrauchsberechtigung aber selbst dahingehend ein, dass dies nur zulässig ist, wenn andere dadurch nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt oder belästigt werden. Das Gesetz fordert die Wohnungseigentümer also zu gegenseitiger Rücksichtsnahme auf.  

Zweckbestimmung als Nutzungseinschränkung

Auch aus der Teilungserklärung können sich Gebrauchseinschränkungen hinsichtlich der eigenen Wohnung ergeben. So kann sich aus der Bezeichnung der Räume in der Teilungserklärung bereits ergeben, wie diese genutzt werden dürfen. Ein als „Wohnung“ bezeichneter Raum soll grundsätzlich nur als solche genutzt werden. Ein anderweitiger Gebrauch ist nur zulässig, wenn dieser sich nicht störender auswirkt als die vorgesehene Nutzung. So kann der Betrieb einer Anwalts- oder Arztpraxis zulässig sein, wenn  durch den Kundenverkehr keine größeren Störungen verursacht werden. Dagegen wird der Betrieb eines Cafes oder einer Imbissstube in einem als „Laden“ bezeichneten Raum nicht mehr von dieser Bezeichnung gedeckt, so dass eine solche Nutzung unzulässig wäre.

Beschränkung durch Vereinbarung

Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer selbst Regelungen treffen, wie das Eigentum genutzt werden darf. Dabei können sowohl Benutzungsregelungen für das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentums getroffen werden. Soweit dabei grundlegende Entscheidungen getroffen werden, die wesentliche Fragen des Zusammenlebens generell und dauerhaft regeln, ist eine Vereinbarung nötig, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt hier nicht. So können folgende Regelungen nur durch eine einstimmig gefasste Vereinbarung getroffen werden:

-         vollständiges Musizierverbot im Haus

-         absolutes Verbot Haustiere zu halten

-         genereller Ausschluss der Berufs- und Gewerbeausübung in der Wohnung

Damit eine solchen Vereinbarung auch gegenüber später hinzukommenden Wohnungseigentümern gilt, muss sie ins Grundbuch eingetragen werden.  

Benutzungsregelungen durch Beschlüsse

Soweit es um Fragen geht, die den ordnungsgemäßen Gebrauch des Eigentums betreffen, können die Wohnungseigentümer auch durch Mehrheitsbeschlüsse entsprechende Regelungen treffen. So bedürfen Regelungen, die das tägliche Miteinander ordnen und hierbei Umfang und Zeit des Gebrauchs vorgeben, lediglich der Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer. Insbesondere eine Hausordnung kann auf diesem Weg beschlossen werden. Im Einzelfall kann die Abgrenzung schwierig sein, ob eine zu regelnde Frage so grundsätzliche Bedeutung hat, dass eine einstimmige Vereinbarung erforderlich ist oder ob ein Mehrheitsbeschluss ausreicht.  

Sondernutzungsrecht

Neben einer Einschränkung der Nutzungsrechte kommt auch eine Ausweitung der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht. Einem Wohnungseigentümer kann so das ausschließliche Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums (zB einem Garten, Terrasse, Stellplatz) eingeräumt werden. Auf Grund eines solchen Sondernutzungsrechts darf der jeweilige Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentums in besonderer Weise nutzen. Der Umfang der Nutzungsmöglichkeit ist aber wiederum durch die vereinbarte Nutzungsart vorgegeben. So wäre es unzulässig auf einem PKW- Stellplatz eine Garage zu errichten, da diese bauliche Maßnahme von der Zuweisung als Stellplatz nicht gedeckt wäre.

Die Einräumung eines solchen Sondernutzungsrechts bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Damit auch später hinzukommenden Wohnungseigentümern hieran gebunden sind, bedarf es einer Grundbucheintragung.  

Gerichtliche Geltendmachung

Jeder Wohnungseigentümer kann von den anderen Wohnungseigentümern verlangen, dass diese ihm die Nutzung seines Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums zugestehen und nicht durch Störungen beeinträchtigen. Auch diese haben die  bestehenden Grenzen zu akzeptieren und einzuhalten. Im Streitfall kann er die Einhaltung der bestehenden Regelungen vor dem zuständigen Amtsgericht einfordern.

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