Wohnungseigentum

Verwalter

Bestellung 

Abberufung

Rechte und Pflichten

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Der Verwalter  

Auch wenn das Gesetz die Einsetzung eines Verwalters nicht vorschreibt, so wird die Verwaltung einer Eigentumsanlage in aller Regel einem externen, professionellen Verwalter übertragen. Dies ist besonders bei größeren Anlagen wichtig, da die Verwaltung insgesamt schwierig und zeitintensiv ist.

Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.B. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt. Die Kommentierungen in der Folge beziehen sich auf die alte Gesetzeslage. 

Bestellung des Verwalters

Die Einsetzung des Verwalters erfolgt durch die Eigentümerversammlung. Bei einer Abstimmung wird dieser durch Stimmenmehrheit ermittelt. Dabei kann es sich um einen Wohnungseigentümer oder einen externen Dritten handeln. Auch eine GmbH oder eine Handelsgesellschaft ( OHG, KG ) kann als Verwalter bestellt werden. Dagegen können mehrere Personen, wie z.B. ein Ehepaar, nicht wirksam bestellt werden.

Bei Ungeeignetheit des bestellten Bewerbers kann jeder Wohnungseigentümer diese Bestellung innerhalb einer Frist von einem Monat bei Gericht angreifen. Ungeeignetheit kann heißen: Der Verwalter ist wegen Diebstahls oder Unterschlagung vorbestraft.

Zeitlich kann der Verwalter maximal für die Dauer von fünf Jahren bestellt werden, wobei eine Wiederwahl desselben Verwalters unbeschränkt oft möglich ist.

Gibt es kein Verwalter, so kann jeder einzelne Wohnungseigentümer, aber auch ein Mieter bei Gericht die Bestellung eines Verwalters beantragen, soweit hierfür ein dringendes Interesse besteht. Ein solches dringendes Bedürfnis ist insbesondere bei größeren Wohnungsanlagen immer gegeben. Das Gericht bestellt in solchen Fällen einen Notverwalter, der bis zur Wahl eines ordentlichen Verwalters durch die Eigentümerversammlung tätig wird.  

Abberufung des Verwalters

Die Abberufung des Verwalters kann wie dessen Einsetzung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig zu einer solchen Versammlung einzuladen, obwohl ein Viertel der Wohnungseigentümer dies verlangt, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine entsprechende Einberufung vornehmen. Ein Abberufungsbeschluss ist aber auch ohne die Einberufung einer Versammlung wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer der Abberufung des Verwalters schriftlich zustimmen. Die Beschlussfassung hat grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung stattzufinden (§ 23 Abs. 1 WEG). Für die Meinungsbildung sind nach § 25 Abs. 1 WEG die Absätze 2 bis 5 dieser Bestimmung maßgebend. Während danach die Meinungsbildung der Wohnungseigentümer grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss stattfindet, ist es nach ausnahmsweise zulässig, einen  Eigentümerbeschluss auch ohne Versammlung zu treffen, sofern alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschluss schriftlich erteilen (§ 23 Abs. 3 WEG). Ein schriftlicher Mehrheitsbeschluss ist danach nicht zulässig.

Oft wird bei der Bestellung und im Verwaltervertrag geregelt, dass die Abberufung des Verwalters nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Insbesondere professionelle Verwalter bestehen darauf, dass eine vorzeitige Abberufung vor Ablauf des Bestellungszeitraums nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist.  

Ein solcher liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, weil das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht mehr besteht. 

Diese Situation kann eingetreten sein, wenn es zu einem der folgenden Vorgänge kommt:

-         Weigerung die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen

-         Verschweigen einer eigenen Vermittlungsprovisionen beim Abschluss von Versicherungsvertragen für     

       die Wohnungseigentümergemeinschaft

-         Vermischung von Verwaltungsgeld der Gemeinschaft mit dem privatem Vermögen

-         nicht rechtzeitige Erstellung der Jahresabschlussrechnung

-         Jahresabschlussrechnung enthält grobe Fehler bei der Kostenverteilung

-         Verwalter lädt nicht zur Eigentümerversammlung ein

-         Weigerung Einblick in das Sitzungsprotokoll oder andere Unterlagen zu gewähren

-         Verwalter wird zahlungsunfähig und muss Insolvenz anmelden

-         Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat wird grundlos verweigert

-         grundlose Strafanzeige gegen einen Wohnungseigentümer

Erfahren die Wohnungseigentümer von einem solchen Fehlverhalten, so müssen sie zeitnah innerhalb einer angemessenen Frist über die Abberufung entscheiden. Dann muss schnellstens zur Eigentümerversammlung eingeladen werden.

Rechte und Pflichten des Verwalters

Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich zum einen aus dem Gesetz, aber auch aus dem zu schließenden Verwaltervertrag. Hier sind neben der Frage der Vergütung des Verwalters auch weitere wichtige Regelungen zu treffen.  So ist zum Beispiel festzulegen, ob und wann der Verwalter berechtigt ist, im Namen der Wohnungseigentümer Verträge mit Handwerkern oder Versicherungen abzuschließen, und in welchen Fällen er zunächst die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen  muss.

Nur in dringenden Fällen ist der Verwalter gesetzlich ermächtigt, für die Eigentümergemeinschaft Verträge einzugehen. Zu denken ist dabei an eilige Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten, die so schnell erledigt werden müssen, dass eine vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung nicht mehr eingeholt werden kann.

Des weiteren ist er für die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich. Er muss jedes Jahr einen Wirtschaftsplan aufstellen, in dem die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben aufzuführen sind. Für die Geltendmachung und Einziehung des Hausgeldes  des einzelnen Wohnungseigentümer ist ebenfalls der Verwalter zuständig. Er zieht diese Beiträge ein und zahlt davon die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen,  gemeinsamen Strom-, Wasser- und Heizölkosten, Versicherungsprämien und den Hausmeisterlohn. Dabei ist er verpflichtet, das ihm anvertraute Gelder gesondert von seinem privatem Vermögen zu verwalten und gewinnbringend anzulegen. Am Jahresende muss er den Wohnungseigentümern einen Überblick über die tatsächliche Finanzsituation der Gemeinschaft geben. Diese Jahresabrechnung kann zugleich auch die Grundlage für die Entlastung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung sein. Die Entlastung erfolgt durch einen Mehrheitsentschluss der Eigentümerversammlung, der zu einem Verzicht der Gemeinschaft auf bestehende Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter führt. Insoweit handelt es sich nicht um eine bloße Formalie, sondern um einen echten Rechtsverzicht der Eigentümergemeinschaft, der gut überlegt sein sollte. Eine Pflicht zur Entlastung besteht nicht . Ebenso wenig hat der Verwalter einen Anspruch hierauf.  

Auskunfts- und Einsichtsrechte

Dem Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer korrespondiert die Auskunftspflicht des Verwalters entsprechend § 259 BGB. Er kommt seiner Abrechnungspflicht nur dann hinreichend nach, wenn er die Voraussetzungen für eine effektive und zumutbare Wahrnehmung der Überprüfungsrechte der einzelnen Eigentümer schafft. Bei der Ausgestaltung der für die Beschlussfassung nötigen Information der Eigentümer steht dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum zu. Bei kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften kann es sich anbieten, die Gesamtjahresabrechnung inklusive der Einzelabrechnungen den einzelnen Wohnungseigentümern vorab zukommen zu lassen. Mindestanforderung für eine ordnungsgemäße Information der Eigentümer ist jedoch, dass vor und auch während der Eigentümerversammlung den Eigentümern uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, in die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen. Die Offenlegung der Unterlagen hat dabei zeitlich so zu erfolgen, dass vor der Versammlung für den einzelnen Eigentümer ausreichend Zeit bleibt, die Einzelabrechnungen aller zu prüfen. 

Der Verwalter kann seiner Auskunftspflicht nicht durch Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro genügen. Entsprechend § 269 Abs. 1 BGB fordert vielmehr die Natur des Schuldverhältnisses, die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden. Nach dem OLG Köln genügt es nicht, dass jedem Wohnungseigentümer das Recht zugebilligt wird, im Verwalterbüro die Unterlagen einzusehen. Das ist mit der gesetzlichen Regelung des Leistungsorts (§ 269 Abs. 1 BGB) nicht vereinbar. Sie führt darüber hinaus zu einer unbilligen Benachteiligung der interessierten Wohnungseigentümer, die zur Verwirklichung des Auskunftsanspruchs je nach Lage des Verwalterbüros erhebliche Wege auf sich zu nehmen hätten. Berechtigte Belange der Verwalter und Kostengesichtspunkte stehen demgegenüber einem Bereithalten der Unterlagen am Ort der Eigentümerversammlung auch bei großen Wohnungseigentumsanlagen nicht entgegen (Nach OLG Köln 1997). 

Haftung des Verwalters für Schäden

Verletzt der Verwalter seine Pflichten, so kann er sich sowohl gegenüber den Wohnungseigentümer als auch Dritten gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Voraussetzung dafür ist, dass er schuldhaft eine gesetzliche oder vertragliche Regelung verletzt hat und dadurch der Eigentümergemeinschaft, einem oder mehreren Wohnungseigentümer oder einem Dritten ein Schaden entsteht.

Der Verwalter hat zum Beispiel für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies bedeutet aber nicht, dass er die anstehenden Arbeiten selbst durchführen muss. Er ist lediglich dazu verpflichtet, die ausführenden Handwerker sorgfältig auszusuchen. Da der Verwalter nur für eine ordnungsgemäße Vergabe des Auftrags zu sorgen hat, haftet er auch nur, wenn ihm hierbei ein Vorwurf zu machen ist, zum Beispiel weil der beauftragte Handwerker erkennbar ungeeignet war. Dagegen haftet er nicht für Schäden, die der ordnungsgemäß ausgesuchte Handwerker bei Durchführung der Arbeiten verursacht. In einem solchen Fall kann der Geschädigte nur vom Handwerker selbst Schadensersatz verlangen. Auch für Schäden, die der Hausmeister verursacht, haftet der Verwalter in der Regel nicht.

Eine Schadensersatzpflicht des Verwalters kann sich aus folgenden Umständen ergeben:

Verzögern der notwendigen Sanierungsmaßnahmen durch den Verwalter

Zahlung von Handwerkerrechnungen, obwohl die Arbeiten mangelhaft durchgeführt wurden. Ein Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt und später Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer nicht durchsetzbar sind, hat das OLG Frankfurt noch 2009 entschieden.  

Unterlassene Prüfung des Gebäudes auf instandsetzungsbedürftige Stellen.  

Fehlerhafte oder verspätete Aufstellung eines Jahresabschlusses.  

Fehlerhafte Auswahl eines zu beauftragenden Handwerkers

Verletzung von Verkehrsicherungspflichten durch den Verwalter.

Insbesondere bei der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten kommt auch eine Schadensersatzpflicht gegenüber Dritten in Betracht. Eine Verkehrssicherungspflichtverletzung kommt insbesondere in Betracht, wenn erforderliche Sicherungsmaßnahmen bei drohenden Gefahren nicht getroffen worden sind. So muss der Verwalter dafür sorgen, dass für niemanden eine Gefahr vom Gebäude ausgeht. Für die Wohnungseigentümer ist dieser Umstand deshalb von Bedeutung, da sie häufig neben dem Verwalter für Schäden von Dritten ein zu stehen haben. Um das Risiko einer eigenen Haftung für Schäden zu minimieren, sollte der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung durch die Eigentümergemeinschaft ernsthaft erwogen werden, sofern eine solche Versicherung nicht bereits besteht.  

Ausschluss der Haftung des Verwalters

Die Haftung des Verwalters auf Schadensersatz kann in bestimmten Fällen ganz entfallen oder sich um einen bestimmten Anteil kürzen. Zu denken ist dabei an Fälle in denen der Geschädigte für den entstandenen Schaden mitverantwortlich ist.

Des weiteren kann die Haftung des Verwalters entfallen, weil die Eigentümerversammlung den Verwalter insoweit durch einen entsprechenden Beschluss bereits entlastet hat. Die Entlastung des Verwalters erstreckt sich dabei auf alle Umstände, die den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt war, oder die sie bei Beachtung der nötigen Sorgfalt hätte erkennen können. Von daher sollten es sich die Wohnungseigentümer gut überlegen, ob sie den Verwalter pauschal entlasten, da sie insoweit auf ihre Rechte unwiderruflich verzichten. Dagegen kommt eine Entlastung wegen Straftaten des Verwalters nicht in Betracht.

Ebenso wenig kann der Verwalter seine Haftung in Fällen, in denen er fahrlässig einen Schaden verursacht, bereits im Voraus wirksam ausschließen. Eine entsprechende Vereinbarung im Verwaltervertrag ist unwirksam, da sie mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters nicht vereinbar ist.  

Geltendmachung des Schadens

Jeder Wohnungseigentümer kann seinen eigenen Eigentums- oder Vermögensschaden selbständig gegenüber dem Verwalter geltend machen. Soweit dies nötig ist, kann das zuständige Amtsgericht angerufen werden.

Wenn der Verwalter dagegen ein Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder am Verwaltungsvermögen verursacht, ist es erforderlich, dass in der Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst wird, durch den ein Wohnungseigentümer ermächtigt wird, den Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter geltend zu machen. Soweit dies nötig ist, kann dieser Anspruch vom ermächtigten Wohnungseigentümer auch vor dem  zuständigen Amtsgericht eingeklagt werden.

Als Schadensersatz hat der Verwalter insoweit den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn er die Pflicht nicht verletzt hätte. Ist dies für den Verwalter nicht möglich oder geht es um eine Personenverletzung oder eine Sachbeschädigung, so kann Schadensersatz in Geld gefordert werden. Erfolgt die Beauftragung eines Fachunternehmens zur Ermittlung von Feuchtigkeitsschäden durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, so ist dieser hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche einzelner Sondereigentümer passivlegitimiert und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Für ein Verschulden des Verwalters hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach § 278 BGB einzustehen.

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