Wohnungseigentum

Eigentümerversammlung

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Die Eigentümerversammlung  

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Hier treffen die Wohnungseigentümer alle für sie wichtigen Entscheidungen, die mit der Verwaltung der Wohnanlage zusammenhängen. Außerdem können hier Regelungen getroffen werden, die das Wirtschaften und Zusammenleben der Gemeinschaft ordnen.

Die WEG-Reform ist nun verabschiedet und im Bundesgesetzblatt (Ausgabe 11/2007 S. 370, Inkrafttreten zum 1.7.2007) Das Gesetz lässt nicht nur verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu, sondern führt vor allem prozessual zu einigen Veränderungen, die hier in der Folge kommentiert werden. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen. Zugleich wird das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten vereinheitlicht. So richtet sich das Procedere zukünftig auch nach der Zivilprozessordnung und nicht mehr nach dem FGG. Da das FGG-Verfahren häufig aufwändiger als das zivilprozessuale ist, gilt es für die WEG-Verfahren nun als weniger geeignet. 

Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.b. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt.

Die Verpflichtung zur Einladung

Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Hierzu kann er von den Wohnungseigentümern auch gerichtlich gezwungen werden. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. Außerdem hat eine Eigentümerversammlung stattzufinden, wenn dies von einem Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe verlangt wird.  

Die Einzuladenden

Einzuladen sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Andere Personen dürfen an der Eigentümerversammlung in der Regel nicht teilnehmen, da es sich nicht um eine öffentliche Veranstaltung handelt. Sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter können der Teilnahme von Dritten widersprechen. Nur in Ausnahmefällen, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat, dass auch ein Dritter bei der Versammlung anwesend ist, kann dieser nicht ausgeschlossen werden. Ein solches berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers kann zum Beispiel dann bestehen, wenn in der Eigentümerversammlung schwierige rechtliche oder steuerliche Fragen zur Beratung anstehen. Dann kann die Anwesenheit eines Rechtsanwaltes oder eines Steuerberaters nicht verweigert werden.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Käufer nur dann einzuladen, wenn er im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen ist. Erst ab diesem Zeitpunkt ist er nämlich Mitglied der Eigentümergemeinschaft und in der Versammlung stimmberechtigt. Eine Einladung ist also nur dann auszusprechen, wenn der Eigentumsübergang bereits vollzogen ist. In diesen Fällen bietet die Übertragung des Stimmrechts vom Verkäufer und Noch-Eigentümer auf den Käufer durch entsprechende Vollmachterteilung einen Ausweg.    

Form und Frist der Einladung

Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. Regelmäßig erfolgt sie per Brief oder per Fax. In ihr muss neben dem Ort und dem Zeitpunkt der Versammlung auch die Tagesordnung angegeben werden. Eine Einladung zu außergewöhnlichen Zeiten oder zu weit entfernten, schwer erreichbaren Orten ist unzulässig.

In der Tagesordnung sind alle jene Themenpunkte anzusprechen, über die in der Versammlung ein Beschluss gefasst werden soll. Diese müssen zumindest stichwortartig erkennen lassen, worum es im einzelnen geht. Den Wohnungseigentümern soll so bereits im Vorfeld die Möglichkeit gegeben werden, sich darüber Gedanken zu machen, ob sie an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen oder nicht. Eine Pflicht zur Teilnahme besteht grundsätzlich nicht. Des weiteren ermöglicht dies den Eigentümern, sich auf Diskussionen und Erörterungen vorzubereiten. Da eine Beschlussfassung unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ nicht zulässig ist,  kann so eine Überrumpelung oder eine Überraschung verhindert werden.

Möchte ein Wohnungseigentümer einen bestimmten Tagesordnungspunkt in der Eigentümerversammlung ansprechen und einen entsprechenden Beschluss herbeiführen, so sollte er sich im Voraus mit dem Verwalter in Verbindung setzen. Einen Anspruch auf Aufnahme des von ihm gewünschten Tagesordnungspunktes, hat der einzelne Wohnungseigentümer nur dann, wenn es sich hierbei um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Hierzu gehören alle Regelungen, die einem geordnetem Zusammenleben der Gemeinschaft oder dem gemeinsamen Interesse aller Wohnungseigentümer dienen.  

Folgen von Fehlen bei der Einladung

Wird gegen diese gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der Einladungsformalien verstoßen, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gefassten Beschlüsse. Diese sind lediglich vor Gericht anfechtbar und können auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Richter aufgehoben werden. Erfolgt eine Anfechtung nicht innerhalb eines Monats seit Beschlussfassung, so ist auch der rechtsfehlerhafte Beschluss für alle Wohnungseigentümer verbindlich.  

Leitung der Versammlung

Den Ablauf der Eigentümerversammlung bestimmt in der Regel der Verwalter, der den Vorsitz führt. Er leitet die Veranstaltung, soweit nicht durch Mehrheitsbeschluss ein anderer Versammlungsvorsitzender gewählt wird. Dabei hat er für einen geregelten, reibungslosen Ablauf zu sorgen. Bei größeren Eigentümergemeinschaften bietet es sich an,  eine Geschäftsordnung für den Ablauf der Veranstaltung zu erlassen. Hier können zum Beispiel Fragen zur Begrenzung der Redezeit und zur Abstimmungsauszählung getroffen werden.  

Feststellung der Beschlussfähigkeit

Der Vorsitzende hat zu Beginn der Eigentümerversammlung deren Beschlussfähigkeit festzustellen. Diese liegt dann vor, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer zusammen mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile halten.

Die Beschlussfähigkeit muss bei jeder Abstimmung über einen Beschluss gegeben sein. Diese kann sich im Verlauf der Versammlung etwa dadurch ändern, dass einzelne Wohnungseigentümer die Versammlung verlassen oder hinzukommen. Außerdem kann die Beschlussfähigkeit dadurch wegfallen, dass ein Teil der anwesenden Wohnungseigentümer bezüglich eines Tagesordnungspunktes von der Stimmrechtsabgabe ausgeschlossen ist und damit die Summe der  Miteigentumsanteile der stimmberechtigten Eigentümer unter 50 Prozent sinkt. Der Umstand, dass sich einzelne Wohnungseigentümer bei einer Abstimmung enthalten, ändert dagegen nichts an der Beschlussfähigkeit der Versammlung.

Wenn Beschlüsse ohne die erforderliche Beschlussfähigkeit gefällt worden sind, so bleiben sie für alle Wohnungseigentümer wirksam, falls sie nicht innerhalb eines Monats vor Gericht angefochten und von diesem aufgehoben werden.  

Fehlende Beschlussfähigkeit

Fehlt die Beschlussfähigkeit der Versammlung hinsichtlich eines Tagesordnungspunktes, so beruft der Verwalter zu einem späteren Zeitpunkt eine neue Versammlung mit dem gleichen Tagesordnungspunkt ein. Bei dieser zweiten Versammlung kann dann unabhängig von der Feststellung der Beschlussfähigkeit über die gestellten Anträge abgestimmt werden.  

Stimmrecht der Wohnungseigentümer

Mit ihrem Stimmrecht können die Wohnungseigentümer die Verwaltung der Eigentumsanlage aktiv mitgestalten und beeinflussen. Voraussetzung ist, dass sie jeweils als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Der Abschluss eines Kaufvertrags über den Erwerb einer Eigentumswohnung genügt dafür ebenso wenig wie die Eintragung einer Vormerkung oder eines Nießbrauchs im Grundbuch.

Das Gesetz sieht vor, dass jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zusteht. Dies gilt unabhängig davon, ob einem Wohnungseigentümer eine Wohnung, mehrere Wohnungen oder nur eine Garage gehört. Gehört mehreren Personen eine Wohnung gemeinsam, so können sie das ihnen gemeinsam zustehende Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Dennoch erscheint eine solche Stimmverteilung, die sich alleine an der Anzahl der Wohnungseigentümer orientiert, in vielen Fällen als ungerecht, so dass oft in der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung hinsichtlich des Stimmrechts getroffen wird. Hierbei bieten sich zwei Stimmrechtsregelungen an, nämlich die Bemessung des Stimmrechtsanteils                                  

-      an der Höhe des im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil, oder

-      an der Anzahl der Wohnungen.  

Zur Abänderung der gesetzlichen Regelung zum Stimmrecht oder einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung bedarf es einer einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen werden muss. Eine solche abweichende Stimmverteilungsregelung ist auch dann wirksam, wenn hierdurch einem Wohnungseigentümer die absolute Mehrheit bei Abstimmungen eingeräumt wird.  

Vertretung bei der Stimmrechtsausübung

Eine Übertragung des Stimmrechts auf eine andere Person ist grundsätzlich zulässig, soweit dies nicht durch eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung ausdrücklich untersagt ist. Dabei kann die Ausübung des Stimmrechts sowohl auf einen anderen Wohnungseigentümer, als auch auf jeden Dritten übertragen werden. Auch eine Übertragung auf den Verwalter ist möglich, wobei sich hier oft Probleme dahingehend ergeben, dass der Verwalter hinsichtlich einiger Beschlussgegenstände vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Dieser Stimmrechtsausschluss, zum Beispiel bei seiner Entlastung, umfasst dann auch die ihm übertragenen Stimmen. Daraus kann sich im Einzelfall auch die Beschlussunfähigkeit der Versammlung ergeben.  

Ausschluss des Stimmrechts

Nur in seltenen Fällen sieht das Gesetz vor, dass ein Wohnungseigentümer sein Stimmrecht nicht ausüben darf. Geht es um den Abschluss eines Vertrages der Eigentümergemeinschaft mit einem der Wohnungseigentümer wegen Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, so ist dieser Eigentümer nicht berechtigt, über die Vergabe des Auftrags an ihn mit abzustimmen. Der Verwalter darf weder über seine eigene Entlastung, noch über seine Abberufung aus wichtigem Grund mit abstimmen. Dagegen darf der Verwalter über seine Bestellung und seine Abberufung, sowohl mit seiner eigenen Stimme, als auch mit ihm übertragenen Stimmen, mitentscheiden.

In der Gemeinschaftsordnung  können darüber hinaus weitere Fälle vorgesehen werden, bei denen ein Wohnungseigentümer von seinem Stimmrecht keinen Gebrauch machen darf. Gerade bei Rückständen bei der Hausgeldzahlung bietet sich der Stimmrechtsausschluss als wirksames Strafinstrument gegen den säumigen Miteigentümer an. Ohne eine entsprechende Vereinbarung im Grundbuch ist eine solche Sanktion gegen den Schuldner aber nicht möglich.  

Der Beschluss

Die Gemeinschaft regelt die sie betreffenden Angelegenheiten selbst. Soweit es hierbei um Regelungen und Entscheidungen geht, die einen konkreten Einzelfall betreffen, kann ein Beschluss getroffen werden. Dieser ist auch für später hinzukommende Wohnungseigentümer verbindlich.

Allein der Umstand, dass ein Beschluss einstimmig getroffen wurde, macht diesen noch nicht zu einer Vereinbarung. Vielmehr ist im Einzelfall anhand des Regelungszwecks und des Inhalts der getroffenen Entscheidung zu beurteilen, ob eine Vereinbarung oder ein Beschluss vorliegt. Die Abgrenzung und Unterscheidung ist dabei oft schwierig und nicht immer eindeutig. Von einer Vereinbarung ist immer dann auszugehen, wenn losgelöst vom konkreten Einzelfall, die Gemeinschaft dauerhaft von gesetzlichen Bestimmungen abweichen will. Dagegen regelt ein Beschluss immer nur eine konkrete zu diesem Zeitpunkt anstehende Angelegenheit.  

Die Beschlussfassung

Bei der Beschlussfassung ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen Mehrheitsbeschlüssen und einstimmigen Beschlüssen.  

Die Angelegenheiten der laufenden Verwaltung können durch einfachen Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Hierfür genügt bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung, dass mehr Ja- Stimmen als Nein- Stimmen abgegeben werden, wobei die Stimmenthaltungen nicht mitgezählt werden. Stimmgleichheit zwischen Nein- und Ja- Stimmen genügt dagegen für das Zustandekommen eines Beschlusses nicht aus.

Durch Mehrheitsbeschluss können unter anderem folgende Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt werden:

-       die Aufstellung einer Hausordnung

-       weitere Gebrauchs- und Nutzungsregelungen, wenn dem keine Vereinbarungen oder gesetzliche Vorschriften   entgegenstehen

-       die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hinsichtlich des      Gemeinschaftseigentums

-       der Abschluss einer Feuerversicherung und einer Gebäudebesitzerhaftpflichtversicherung

-       die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage

-        die Aufstellung eines Wirtschaftplans

-        die Genehmigung des Wirtschaftsplans und der Jahresrechnung

-        die Bestellung und Abberufung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates

-        die Einführung einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung bei den Müll- und Wasserkosten.

In der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung kann vorgesehen sein, dass für den Erlass oder die Änderung bestimmter Regelungen eine qualifizierte Mehrheit in Form einer 3/4- oder 2/3- Mehrheit erforderlich ist. Auch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer kann vorgeschrieben werden.  

In bestimmten Fällen sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass für den Erlass eines Beschlusses die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist. Dies ändert allerdings nichts daran, dass es sich auch hierbei um einen Beschluss und nicht um eine Vereinbarung handelt. Hauptanwendungsfall ist hier die Beschlussfassung über die Durchführung von baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft.  § 16 Abs. 3 WEG begründet nach der Rechtsprechung keine Legitimation der Wohnungseigentümer, durch einen Mehrheitsbeschluss entgegen der ausdrücklichen Vereinbarung in der Teilungserklärung/Miteigentümerordnung eine Zahlungspflicht zu begründen.

Die Niederschrift

Das Ergebnis der Eigentümerversammlung ist in einer Niederschrift festzuhalten. Die gefassten Beschlüsse sind im einzelnen aufzuführen, so dass für jeden Wohnungseigentümer die Möglichkeit besteht, zu überlegen, ob er die gefassten Beschlüsse vor Gericht anfechten will. Von daher ist es auch erforderlich, dass die Niederschrift eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist fertig gestellt ist. Sollte der Verwalter dieser Pflicht nicht nachkommen, so kann er gegenüber den Wohnungseigentümern zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet sein.

Inhaltlich hat die Niederschrift alle wesentlichen Punkte der Versammlung anzugeben. Hierzu gehören neben der Feststellung der Beschlussfähigkeit und des Abstimmungsergebnisses auch die genaue Angabe des Inhalts des gefassten Beschlusses. So kann eine nachträgliche Kontrolle und Überprüfung erleichtert werden. Sollte die Niederschrift unrichtig oder unvollständig sein, so kann jeder Wohnungseigentümer, der dadurch rechtlich beeinträchtigt ist, bei Gericht die inhaltliche Berichtigung der Niederschrift verlangen.

Aber auch in der Niederschrift nicht oder fehlerhaft aufgeführte Beschlüsse sind mit dem in der Versammlung gefassten Inhalt wirksam. Von der Vollständigkeit und Richtigkeit der Niederschrift ist nicht immer auszugehen. Im gerichtlichen Verfahren besteht die Möglichkeit, durch Zeugen ein anderen Beschlussinhalt zu beweisen.

Die Niederschrift ist vom Versammlungsvorsitzenden (also in der Regel vom Verwalter) und von einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so hat auch eine Unterzeichnung durch dessen Vorsitzenden oder durch seinen Stellvertreter zu erfolgen. Fehlt eine Unterschrift, so hat dies in der Regel keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse.

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