Wohnungseigentum

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Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.b. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt. Die Kommentierungen in der Folge beziehen sich noch teilweise auf die alte Gesetzeslage. 

Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Beschluss jetzt bei den folgenden Materien die statthafte Entscheidungsform, vgl. § 23 WEG:  

• § 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG.
• § 16 Abs. 3 WEG: Verteilung von und Verwaltungs- und Betriebskosten. Das sind all jene Kosten, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden können, also nicht etwa Energiekosten.
• § 16 Abs. 4 WEG: Verteilung der Kosten von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Baumaßnahmen. Die Regelung bezieht sich jedoch ausschließlich auf Einzelfälle. Eine generelle Kostenverteilung kann nicht beschlossen werden. Damit hat der Gesetzgeber zugleich den in der Praxis bedeutsamen Sachverhalt der überschießenden Instandsetzung neu geregelt. Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen, die auf Grund einer fehlerhaften Bedarfsanalyse gefasst wurden, waren nach bisher herrschender Meinung nichtig, weil sie gegen die gesetzliche Kostenregelung verstießen. Da nunmehr eine Entscheidung für den Einzelfall legitim ist, sind auf fehlerhafter Grundlage ergangene Beschlüsse nicht zugleich nichtig, sondern wirksam und allenfalls anfechtbar.
• § 21 Abs. 7 WEG: Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Anwendungsfall ist beispielsweise die Einführung des Lastschriftverfahrens.
• § 22 Abs. 2 WEG: Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik durch Modernisierungsmaßnahmen zwecks Erhaltung des Verkehrswertes der Anlage.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung  

Die Eigentümerversammlung ist berechtigt, Regelungen hinsichtlich der Verwaltung und des Gebrauch des Gemeinschafts- und des Sondereigentums zu treffen. Diese Regelungen sind in Form von einstimmigen oder mehrheitlichen Beschlüssen zu vereinbaren, die dann für alle Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger, also deren Erben und Käufer der Wohnung, verbindlich sind.  Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung, hat der Bundesgerichtshof 2010 festgestellt. Leistungspflichten gegen den Willen des Schuldners können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer konstitutiv begründet werden. Ist eine Angelegenheit weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, fehlt den Wohnungseigentümern nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2010 von vornherein die Beschlusskompetenz. Ein dem zuwiderlaufender Mehrheitsbeschluss ist nichtig. Die gesetzlichen Vorgaben können nach § 10 Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, nicht aber im Beschlusswege abbedungen werden. Der BGH hat das sehr dialektisch formuliert: Was danach zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden darf

Die Antragsstellung

Beschlussanträge kann neben dem Verwalter auch jeder Wohnungseigentümer stellen. Eine ordnungsgemäße Beschussfassung setzt voraus, dass in der Einladung zur Eigentümerversammlung der Gegenstand des Antrags zumindest schlagwortartig genannt ist. Möchten Sie einen Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung einbringen, dann sollten Sie sich mit dem Verwalter, der regelmäßig für die Einladung zuständig ist, rechtzeitig in Verbindung setzen, damit dieser Punkt auf die Tagesordnung gesetzt wird und alle anderen Miteigentümer frühzeitig hierüber informiert werden.  

Die Abstimmung

In der Eigentümerversammlung wird dann über den Beschlussantrag abgestimmt. In der Regel erfolgt diese Abstimmung mündlich oder durch Handzeichen. Es kann aber auch schriftliche Stimmabgabe vereinbart werden. Stimmenmehrheit ist in den meisten Fällen Mindestvoraussetzung für die Annahme eines Beschlusses. In bestimmten Fällen ist darüber hinaus die einstimmige Annahme eines Beschlusses durch alle Wohnungseigentümer notwendig. Einstimmigkeit ist in der Regel bei baulichen Veränderung erforderlich, wenn hiervon die anderen Wohnungseigentümer in besonderem Maße betroffen sind.  

Das Protokoll

Die angenommenen Beschlüsse sind einem Protokoll festzuhalten. Der Verwalter verfasst das Protokoll und hat mit seiner Unterschrift die inhaltliche Richtigkeit zu garantieren. Er ist dazu verpflichtet allen Eigentümern das Protokoll innerhalb von drei Wochen zuzustellen.

Darüber hinaus hat jeder Wohnungseigentümer das Recht auf Einsichtsichtnahme in alle älteren Protokolle. 

Fehlerhafte Beschlüsse

Die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse können in die Rechte von Wohnungseigentümern eingreifen oder für sie kostenträchtige Folgen haben, auch wenn diese den Beschluss selbst abgelehnt haben.

Nicht selten sind solche Beschlüsse auf fehlerhafte Weise zustande gekommen. Dennoch bleiben sie für alle Wohnungseigentümer verbindlich, wenn sie nicht innerhalb eines Monats vor Gericht angegriffen wurden. Achtsamkeit ist also geboten, denn diese Monatsfrist beginnt mit Erlass des Beschlusses, unabhängig davon, ob der einzelne Wohnungseigentümer hiervon Kenntnis hatte oder nicht. Gerade der bei der Eigentümerversammlung nicht anwesende Wohnungseigentümer sollte sich möglichst schnell über die gefassten Beschlüsse und deren Zustandekommen informieren, um dann gegebenenfalls die erforderlichen Schritte einleiten zu können. Innerhalb eines Monats muss beim zuständigen Amtsgericht der Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit des angegriffenen Beschlusses gestellt sein. Durch die Versäumnis dieser Frist werden insbesondere folgende Fehler unangreifbar:

-         Fehler  bei der Einladung zur Eigentümerversammlung (Formfehler, Fristversäumnisse, fehlende Bezeichnung der Beschlussgegenstände, usw.)

-         Beschlussunfähigkeit der Eigentümerversammlung

-         Verstöße gegen die Haus- und Versammlungsordnung

-         bloßer Mehrheitsbeschluss, obwohl Einstimmigkeit nötig gewesen wäre

In diesen und anderen Fällen muss ein Wohnungseigentümer der die Rechtswidrigkeit eines Beschlusses nicht hinnehmen will, das zuständige Amtsgericht innerhalb der Monatsfrist anrufen. Andernfalls bindet ihn der Beschluss wie alle anderen Wohnungseigentümer.  

Nichtige Beschlüsse

Nur in Ausnahmefällen ist ein Beschluss auch ohne Anrufung des Gericht nicht wirksam. Beispielweise wenn:

-         damit gegen ein zwingende gesetzliche Verbote verstoßen wird

-         eine gesetzliche Regelung o. eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft (z.B. die Gemeinschaftsordnung) dauerhaft geändert werden soll

-         die Eigentümerversammlung für diesen Beschluss inhaltlich gar nicht zuständig ist (z.B. bei Fragen zur Einrichtung der Wohnung einzelner Eigentümer)

-         der Beschluss keinen Sinn ergibt, also nicht klar und bestimmt genug gefasst ist

-         der Beschluss einzelne Wohnungseigentümer in unzumutbarer Weise bei der freien Entfaltung ihrer Persönlichkeit behindert

-         der Beschluss gegen die guten Sitten verstößt

Auch in diesen Fällen kann jeder Wohnungseigentümer dass zuständige Amtsgericht anrufen, um dort die Nichtigkeit des Beschlusses feststellen zu lassen. Dies ist besonders zu empfehlen, wenn Streit darüber besteht, ob ein Beschluss wirksam oder nichtig ist. Aber auch ohne gerichtliche Feststellung können aus einem nichtigen Beschluss keine Rechte, finanzielle Forderungen oder Verbote abgeleitet werden.

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